Dos formas de transmitir propiedad con consecuencias muy distintas
Cuando quieres transmitir un inmueble a un familiar, surge la duda: ¿compraventa o donación? Después de ver cientos de casos, te explico las diferencias registrales y fiscales que debes conocer antes de decidir.
La compraventa: transmisión onerosa
La compraventa implica un precio. Aunque sea entre familiares, hay una contraprestación económica que debe ser real y probarse.
Cómo aparece en el Registro:
- Título: «Compraventa»
- Refleja el precio de la transmisión
- Indica forma de pago
- Nuevo titular por título de compra
Fiscalidad de la compraventa:
- ITP (Impuesto Transmisiones) para vivienda usada: 6-10% según comunidad
- IVA + AJD para vivienda nueva
- Plusvalía municipal para el vendedor
- IRPF si hay ganancia patrimonial para el vendedor
La donación: transmisión gratuita
La donación es una liberalidad: entregas algo sin recibir nada a cambio. Es muy común entre padres e hijos o entre familiares cercanos.
Cómo aparece en el Registro:
- Título: «Donación»
- No hay precio, es gratuita
- Puede incluir reserva de usufructo
- Nuevo titular por título de donación
Fiscalidad de la donación:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
- Varía enormemente según comunidad autónoma
- En muchas comunidades, bonificado para familiares directos
- Plusvalía municipal para el donante
- El donatario no tiene coste de adquisición fiscal
Comparativa fiscal según situación
Donación bonificada (Madrid, Andalucía, etc.)
En comunidades con bonificaciones altas para familiares directos, la donación suele ser más económica. Hijos y cónyuges pueden pagar muy poco o nada de ISD.
Donación sin bonificar
En comunidades sin bonificaciones, el ISD puede ser muy elevado, especialmente si el valor del inmueble es alto. En estos casos, la compraventa puede resultar más económica.
Compraventa simulada: cuidado
Hacer una compraventa ficticia (sin precio real) para evitar el impuesto de donaciones es fraude fiscal. Hacienda puede investigar y sancionar. Si no hay movimiento bancario real del precio, hay riesgo de que se recalifique como donación.
Implicaciones registrales importantes
Tracto sucesivo: En ambos casos, el transmitente debe ser el titular registral actual. No puedes donar ni vender algo que no figura a tu nombre.
Cargas previas: Las cargas (hipotecas, embargos) no desaparecen por donar o vender. El adquirente las asume si no se cancelan.
Rescisión por herederos: Las donaciones pueden ser impugnadas por herederos legitimarios si perjudican su legítima. Las compraventas son más seguras frente a estas reclamaciones.
Casos prácticos comunes
Padre dona piso a hijo en Madrid: Con bonificación del 99%, prácticamente no hay ISD. Es la opción más económica.
Tío dona a sobrino: No hay bonificación familiar. El ISD puede ser muy alto. Valorar compraventa.
Padres quieren seguir viviendo: Donación con reserva de usufructo. Donan la nuda propiedad y conservan el uso vitalicio.
Mi recomendación práctica
Antes de decidir, haz números con un asesor fiscal que conozca la normativa de tu comunidad autónoma. La diferencia puede ser de miles de euros. Y asegúrate de que la transmisión quede correctamente inscrita en el Registro para evitar problemas futuros.