El certificado de gran tenedor —también llamado certificado de no gran tenedor o certificado registral de gran tenedor— es la certificación del Registro de la Propiedad que se usa para acreditar si una persona o sociedad es o no gran tenedora de vivienda. Su nombre oficial es «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda». Aquí explicamos qué contiene, cuándo es obligatorio, cuándo solo sirve como prueba y cuándo no lo necesitas.
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Un solo documento con varios nombres
En la calle, en los despachos y en Google se le llama de varias maneras, pero todas se refieren al mismo documento y al mismo servicio:
- Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: nombre oficial que usa el Colegio de Registradores.
- Certificado de gran tenedor o certificado registral de gran tenedor: nombre coloquial más habitual.
- Certificado de no gran tenedor o «acreditación de no ser gran tenedor»: así se pide cuando el objetivo es demostrar que no se alcanza el umbral, que es el caso más frecuente.
No hay un certificado «positivo» y otro «negativo» distintos: es la misma certificación, cuyo resultado refleja las viviendas que constan inscritas a nombre del titular. En NotaSimpleFacil se solicita siempre desde la misma ficha, sea cual sea el uso.
Certificado de gran tenedor del Registro de la Propiedad
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Solicitar certificado · 35 € + IVAQué contiene y qué acredita
Según la descripción del Colegio de Registradores, la certificación:
- informa de los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular;
- puede tener resultado positivo o negativo y, si es positivo, incluye el código registral único de cada finca;
- es un documento público, con firma electrónica del registrador;
- se obtiene por nombre o denominación social y NIF, por lo que sirve para personas físicas y jurídicas.
El Registro no emite una resolución que diga «esta persona no es gran tenedora»: certifica las titularidades residenciales inscritas, y con esa información se acredita o se determina la situación del titular respecto del concepto legal. Es la certificación registral específica que se utiliza para acreditar las titularidades residenciales a efectos de la Ley 12/2023 y de los procedimientos en los que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige acreditar la condición de gran tenedor, donde la ley habla de la «relación de propiedades» a nombre de la parte actora.
Cuándo es obligatorio
| Uso | Norma | Quién debe aportarlo | Territorio |
|---|---|---|---|
| Desahucio, precario, ocupación y derechos reales inscritos | Art. 439.6.b LEC | El demandante que declara no ser gran tenedor | Toda España |
| Ejecución hipotecaria | Art. 685.2 LEC | El ejecutante que declara no ser gran tenedor | Toda España |
| Venta de vivienda en zona tensionada | Disp. transitoria única.3 del Decreto ley 1/2015 | La persona jurídica vendedora que declara no ser gran tenedora | Cataluña |
En los tres casos la regla es la misma: quien declara ser gran tenedor solo tiene que indicarlo; la certificación la debe aportar quien declara no serlo. El Tribunal Constitucional declaró conforme a la Constitución la exigencia del artículo 439.6.b en la STC 190/2025.
Cuándo solo sirve como prueba
- Alquiler en zonas tensionadas: el límite de renta del gran tenedor (art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y la prórroga para el inquilino vulnerable (art. 10.2) dependen de la condición del arrendador. No es obligatorio aportar el certificado, pero sirve para acreditarla. Más sobre alquiler y zonas tensionadas.
- Registros autonómicos: en Cataluña hay que comunicar la condición al Registro de grandes tenedores; en Navarra existe un Registro de grandes tenedoras de vivienda. Ninguno exige esta certificación, pero ayuda a identificar las viviendas. Registro y multas en Cataluña.
- Fiscalidad: en Cataluña y Asturias el comprador gran tenedor tributa al 20 % en el ITP. Basta con determinar la condición; la certificación ayuda a comprobarla.
Cuándo no lo necesitas
- Si eres gran tenedor y lo declaras en la demanda: no hace falta aportar prueba.
- En una compraventa fuera de Cataluña, o si el vendedor es una persona física: ninguna norma lo exige.
- En la venta extrajudicial ante notario de la finca hipotecada, o en la ejecución de sentencias de desahucio: la ley no lo pide.
- Para conocer las cargas de un inmueble concreto: lo que necesitas es una nota simple, que informa de una finca y no de las viviendas de una persona.
Quién es gran tenedor: umbrales
La regla general está en el artículo 3.k de la Ley 12/2023: es gran tenedor quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluidos garajes y trasteros.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado puede particularizar esa definición hasta los titulares de cinco o más inmuebles residenciales en la zona, pero solo si la declaración concreta lo establece. Así ocurre, por ejemplo, en los municipios declarados en Cataluña, en Santiago de Compostela o en varios municipios del País Vasco; en cambio, A Coruña, Bilbao o los barrios declarados en Asturias aplican el umbral general. Hay que consultar siempre la declaración de cada zona: listado de zonas tensionadas.
La Ley 12/2023 habla de ser «titular» y no precisa cómo se computan la nuda propiedad, el usufructo o las cuotas en pro indiviso. Para casos concretos, ver cómo saber si soy gran tenedor.
Precio y plazo
En NotaSimpleFacil tramitamos la certificación por 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido), con entrega en formato electrónico en un plazo de 2-3 días hábiles, sin necesidad de certificado digital.
También puede pedirse directamente en la sede electrónica de los Registradores, donde el arancel es de 15,03 € más impuestos y se exige identificarse con certificado electrónico.
Solicitar el certificado de gran tenedor
Preguntas frecuentes
¿El certificado de gran tenedor y el de no gran tenedor son documentos distintos?
No. Son dos formas coloquiales de llamar al mismo documento: la «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda» que expide el Registro de la Propiedad. El resultado puede ser positivo (constan viviendas inscritas a nombre del titular) o negativo, pero es la misma certificación.
¿Es obligatorio en todos los desahucios?
No. En los juicios verbales de desahucio, precario, tutela de la posesión y derechos reales inscritos, la demanda debe indicar si el demandante es gran tenedor. Solo si declara que no lo es debe adjuntar la certificación registral con la relación de propiedades a su nombre (art. 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
¿Y en una ejecución hipotecaria?
El artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige al ejecutante indicar si es gran tenedor y, si declara que no lo es, acompañar a la demanda ejecutiva la misma certificación registral.
¿Qué información contiene la certificación?
Según el Colegio de Registradores, informa de los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular y, si el resultado es positivo, del código registral único de cada finca. El Registro no declara si la persona es o no gran tenedor: aporta la información registral que permite acreditarlo.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda?
A través de NotaSimpleFacil cuesta 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido), con entrega en 2-3 días hábiles y sin necesidad de certificado digital.
Guías por uso
- Certificado de no gran tenedor para desahucio, precario y ocupación (art. 439.6 LEC)
- Certificado de gran tenedor en la ejecución hipotecaria (art. 685.2 LEC)
- Gran tenedor en la compraventa de vivienda: el caso de Cataluña
- Cómo saber si soy gran tenedor
- Cómo comprobar si alguien es gran tenedor
- Gran tenedor y alquiler en zonas tensionadas
- Registro de grandes tenedores de Cataluña y multas