Certificado Gran Tenedor

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Certificado de Gran Tenedor o de No Gran Tenedor

El certificado de gran tenedor, también llamado certificado de no gran tenedor, es el nombre con el que se conoce la «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda» del Registro de la Propiedad. Es el mismo documento con cualquiera de esos nombres. Relaciona los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre de una persona o una sociedad en los Registros de la Propiedad de toda España.

La certificación informa de titularidades: no califica al titular como gran tenedor o no gran tenedor. Esa condición resulta de aplicar a la relación de viviendas el umbral que corresponda: más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, o el umbral reducido de algunas zonas tensionadas.

Cuándo es obligatorio aportarlo

• Demandas de desahucio, precario y recuperación de la posesión (art. 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil): si el demandante declara no ser gran tenedor, debe adjuntar a la demanda la certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre. Si falta, el juzgado puede requerir que se subsane y, si el requisito no se cumple, la demanda puede no admitirse. El tratamiento concreto puede variar entre juzgados. Más sobre el certificado en los desahucios.
• Ejecuciones hipotecarias (art. 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil): si el ejecutante declara no ser gran tenedor, debe acompañar a la demanda ejecutiva la misma certificación. Si falta, el tribunal puede requerir su aportación o, si no se cumplen los requisitos, denegar el despacho de la ejecución. Más sobre el certificado en la ejecución hipotecaria.
• Venta de vivienda por una sociedad en zona tensionada de Cataluña: mientras no entre en vigor el reglamento del Registro catalán de grandes tenedores, la persona jurídica que vende una vivienda situada en zona tensionada debe declarar si es gran tenedora y, si declara que no, aportar un certificado registral del número de viviendas de su propiedad, que se testimonia en la escritura (DT única.3 del Decreto-ley 1/2015). Más sobre la compraventa en Cataluña.

Quien declara ser gran tenedor no tiene que aportarlo: basta con indicarlo.

Cuándo sirve como prueba, sin ser obligatorio

• Saber cuántas viviendas constan a tu nombre antes de decidir si superas un umbral.
• Alquiler en zona tensionada: la condición de gran tenedor decide si la renta del nuevo contrato queda limitada por el índice de referencia (art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), pero ninguna norma exige aportar la certificación para alquilar.
• Comunicación al Registro de grandes tenedores de Cataluña: la Agència de l’Habitatge no pide documentación específica para comunicar la condición y el número de viviendas; la certificación ayuda a preparar esos datos.
• Navarra y otras comunidades con registros o definiciones propias: puede servir como apoyo documental para identificar las viviendas inscritas.

Qué viviendas se cuentan

Solo computan los inmuebles urbanos de uso residencial; los garajes y trasteros quedan excluidos por la ley, y los locales y naves no son de uso residencial.

• Pleno dominio: cuenta.
• Usufructo: la certificación lo recoge, pero la ley estatal habla de ser «titular» sin precisar si el usufructo computa.
• Nuda propiedad y cuotas en pro indiviso: no hay una regla estatal que resuelva cómo se computan.

Algunas comunidades usan criterios propios para sus normas (por ejemplo, a efectos fiscales), que no se trasladan al cómputo estatal. Cómo saber si eres gran tenedor y cómo se cuentan las viviendas.

Umbrales legales

No todas las zonas tensionadas rebajan el umbral: Bilbao, Zestoa, A Coruña y las de Asturias mantienen la regla general, y Pasaia exige más de cinco. Listado de zonas tensionadas y su umbral.

Qué incluye

• La certificación del Registro de la Propiedad, en formato electrónico y con la firma del registrador.
• La relación de los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular en toda España.
• El resultado puede ser positivo (constan viviendas a su nombre, con su relación) o negativo (no consta ninguna). Es un resultado de localización registral, no una calificación como gran tenedor.

Solo recoge lo inscrito: una vivienda comprada o heredada que aún no se ha inscrito no aparecerá. Tampoco informa de superficies.

Declaración responsable y certificación registral

La declaración responsable es lo que el titular manifiesta; la certificación es lo que consta en el Registro. Donde la ley exige la certificación (arts. 439.6.b y 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la venta por sociedad en zona tensionada de Cataluña), la declaración no la sustituye. Fuera de esos supuestos, ninguna norma obliga a aportarla.

Cómo lo tramitamos

1. Solicitud: rellena el formulario con los datos del titular (persona física: nombre y NIF; persona jurídica: razón social y CIF).
2. Tramitación: gestionamos la solicitud ante el Registro de la Propiedad.
3. Entrega: recibes la certificación en formato electrónico en tu correo.

• Precio: 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido)
• Plazo: 2-3 días hábiles
• Formato: documento electrónico con firma del registrador
• Sin desplazamientos, sin certificado digital

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda el certificado de gran tenedor?
2-3 días hábiles desde la solicitud. Si tienes fecha para presentar la demanda o firmar la escritura, pídelo con margen.

¿Tiene caducidad?
No hay un plazo legal de caducidad. Como refleja la situación registral en la fecha en que se expide, conviene que sea reciente cuando se presenta la demanda o se firma la escritura.

¿Dice si soy gran tenedor?
No. Relaciona las viviendas inscritas a tu nombre en pleno dominio o usufructo. La condición de gran tenedor resulta de aplicar a esa relación el umbral que corresponda.

¿Para qué procedimientos es obligatorio?
Para las demandas de desahucio, precario y recuperación de la posesión (art. 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y las ejecuciones hipotecarias (art. 685.2) cuando se declara no ser gran tenedor, y en Cataluña para la venta de vivienda en zona tensionada por una sociedad que declara no ser gran tenedora. En otros casos puede servir como prueba, pero no es obligatorio.

¿Lo necesito para alquilar una vivienda?
No. Ninguna norma exige aportarlo para firmar un contrato de alquiler, tampoco en zona tensionada, aunque puede ayudarte a saber si superas el umbral de gran tenedor.

¿Puedo solicitarlo para una empresa o sociedad?
Sí. Se puede solicitar tanto para personas físicas como para personas jurídicas.

¿Es lo mismo que una nota simple?
No. La nota simple informa sobre un inmueble concreto (titularidad, cargas, descripción). La certificación de localización informa sobre un titular: las viviendas inscritas a su nombre en toda España.

¿Y si soy gran tenedor?
Si declaras serlo en una demanda, no tienes que aportar la certificación. Ser gran tenedor tiene otros efectos, como el límite de renta en zona tensionada y, en Cataluña, el tanteo y retracto de la Generalitat si eres persona jurídica inscrita en el Registro de grandes tenedores.

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