Qué es la dación en pago
La dación en pago es un acuerdo por el cual el deudor entrega su vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria. A diferencia de la ejecución, es un acuerdo voluntario entre las partes. En términos prácticos esto significa que entregas tu casa y quedas libre de la deuda, sin que el banco pueda reclamarte nada más.
Dación en pago vs. ejecución hipotecaria
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Las diferencias son significativas:
En la dación en pago
- Acuerdo voluntario: banco y deudor pactan la entrega
- Extinción total de la deuda: la entrega cancela todo lo debido
- Sin proceso judicial: se formaliza en escritura pública
- Menor desgaste: proceso más rápido y menos traumático
En la ejecución
Lo que la ley dice y cómo se aplica: si la subasta no cubre la deuda, el deudor sigue debiendo la diferencia. Además, hay proceso judicial, con costas, gastos y mayor duración.
¿Es un derecho del deudor?
Este es un punto crucial: la dación en pago no es un derecho automático del deudor.
Requiere acuerdo del banco
En la práctica, el banco no está obligado a aceptar la dación. Puede preferir ejecutar la hipoteca o negociar otras soluciones.
Código de Buenas Prácticas
Existe un Código de Buenas Prácticas bancarias al que están adheridos la mayoría de bancos. Para deudores en el umbral de exclusión, este código prevé la dación en pago como última medida.
El Código de Buenas Prácticas
Este código establece un procedimiento escalonado:
Primera fase: reestructuración
El banco debe ofrecer un plan de reestructuración de la deuda: carencia, ampliación de plazos, reducción del tipo de interés.
Segunda fase: quita
En términos prácticos esto significa que si la reestructuración resulta inviable, el banco debe considerar una quita (reducción del capital adeudado).
Tercera fase: dación en pago
Solo si las anteriores medidas son inviables, procede la dación en pago. El banco debe aceptarla si el deudor cumple los requisitos del umbral de exclusión.
Requisitos para acceder al Código
Para beneficiarse del Código de Buenas Prácticas:
Vivienda habitual
El inmueble debe ser la vivienda habitual y única del deudor.
Precio de adquisición
Lo que la ley dice y cómo se aplica: el precio de adquisición no puede superar ciertos umbrales que varían según la localidad.
Situación de vulnerabilidad
Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de otros bienes suficientes para pagar la deuda.
Cuota hipotecaria insostenible
La cuota debe superar el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Alteración significativa de circunstancias
Debe haberse producido un cambio sustancial: pérdida de empleo, enfermedad grave, etc.
Procedimiento de la dación
Si el banco acepta:
Valoración del inmueble
Se determina el valor de la vivienda, normalmente por tasación.
Escritura pública
En la práctica, se formaliza la transmisión del inmueble al banco a cambio de la cancelación de la hipoteca y toda la deuda.
Inscripción registral
Se inscribe la transmisión y se cancela la hipoteca. La nota simple mostrará al banco como nuevo propietario, sin cargas hipotecarias.
Ventajas de la dación en pago
Para el deudor:
- Liberación total: no queda deuda pendiente
- Evita la ejecución: proceso más rápido y menos traumático
- Posible alquiler: en algunos casos, puede quedarse como inquilino
Para el banco
En términos prácticos esto significa que el banco obtiene el inmueble sin costes de ejecución y puede evitar el deterioro de la vivienda durante un largo proceso judicial.
Inconvenientes y consideraciones
Antes de optar por la dación, considera:
Pérdida de la vivienda
Pierdes tu casa definitivamente.
Implicaciones fiscales
Lo que la ley dice y cómo se aplica: la dación puede tener consecuencias en el IRPF, aunque hay exenciones para vivienda habitual de deudores sin recursos.
Alternativas
Quizás haya otras opciones: venta libre del inmueble (que suele dar mejor precio), reestructuración de la deuda, etc.
Alquiler social tras la dación
El Código de Buenas Prácticas prevé que, tras la dación, el deudor pueda quedarse en la vivienda en régimen de alquiler:
- Plazo: hasta dos años
- Renta: limitada al 3% del valor de la vivienda anual
- Requisitos: cumplir el umbral de exclusión
Conclusión
La dación en pago puede ser una solución para situaciones de sobreendeudamiento hipotecario insuperable. Aunque no es un derecho automático, los bancos adheridos al Código de Buenas Prácticas deben aceptarla cuando se cumplen los requisitos. Si estás en una situación difícil, infórmate sobre todas las opciones disponibles antes de tomar una decisión. Y recuerda: siempre es mejor negociar antes de que comience la ejecución.