Cómo actuar ante errores en la nota simple
Esta es una duda muy común y entiendo la preocupación que genera. Descubrir que la nota simple de tu propiedad contiene errores puede ser alarmante, pero hay soluciones. Vamos a ver cómo proceder.
Primero: identifica el tipo de error
No todos los errores son iguales ni se corrigen de la misma manera. Me lo preguntan todo el tiempo, así que voy a clasificar los errores más habituales.
Los errores materiales son equivocaciones evidentes en la transcripción, como un nombre mal escrito, una cifra con un dígito cambiado, o una fecha incorrecta. Son fáciles de detectar y relativamente sencillos de corregir.
Los errores de concepto son más graves. Implican que se ha inscrito algo que no correspondía, como una superficie incorrecta, un lindero equivocado, o una titularidad mal reflejada. Requieren un procedimiento más complejo.
Las discrepancias con el Catastro no son propiamente errores del Registro, sino diferencias entre dos bases de datos que pueden tener información distinta legítimamente.
Pasos para corregir errores materiales
Si detectas un error material evidente, el procedimiento es relativamente sencillo. Debes solicitar la rectificación al Registro de la Propiedad correspondiente. Aporta documentación que acredite el dato correcto, como tu DNI si el error está en el nombre, o la escritura si el error está en algún dato que figura en ella.
El Registrador, si considera que efectivamente hay un error material y queda acreditado el dato correcto, procederá a la rectificación sin mayor trámite.
Pasos para corregir errores de concepto
Estos errores son más complicados porque afectan al contenido sustancial de la inscripción. Normalmente necesitarás consentimiento de todos los afectados, o en su defecto una resolución judicial que ordene la rectificación.
Si el error perjudica a un tercero, ese tercero debe consentir la rectificación. Si no consiente, tendrás que acudir a los tribunales.
Caso que ilustra bien el proceso
Recientemente ayudé a un cliente que descubrió que su nota simple decía que su piso tenía 75 metros cuadrados cuando en realidad tenía 85. La diferencia era importante porque quería vender y el precio se negocia por metro.
Revisamos la escritura original y ahí constaban los 85 metros correctamente. El error se había producido al inscribir. Presentamos solicitud de rectificación con copia de la escritura y en unas semanas el Registro corrigió el error.
¿Quién puede solicitar la rectificación?
Puede solicitarla el titular registral actual, es decir, el propietario inscrito. También pueden hacerlo los herederos si el titular ha fallecido. En algunos casos, cualquier persona con interés legítimo puede instar la rectificación si el error le afecta.
Coste de la rectificación
La rectificación de errores materiales simples suele ser gratuita o tener un coste mínimo. Si se requiere aportar documentación adicional como escrituras o certificados, tendrás que asumir el coste de obtener esos documentos. Si hay que acudir a vía judicial, los costes se incrementan significativamente.
Prevención: revisa siempre después de inscribir
Mi consejo es que siempre pidas una nota simple después de cualquier inscripción nueva, ya sea compraventa, herencia o cancelación de hipoteca. Así detectas posibles errores cuando aún es fácil corregirlos y todos los intervinientes están localizables.
Dejar pasar años con un error sin corregir solo complica las cosas cuando finalmente necesitas solucionarlo.