Si alquilas una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del contrato nuevo tiene límites. Afectan a todos los arrendadores, pero el arrendador gran tenedor tiene uno más: no puede superar el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Ser gran tenedor es relevante para saber qué límite te aplica; no obliga a aportar ningún certificado para alquilar.
Qué es una zona tensionada y dónde hay
Es un ámbito que declara la comunidad autónoma cuando se cumple alguna de estas circunstancias (artículo 18 de la Ley 12/2023):
- que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares; o
- que el precio de compra o de alquiler haya crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales más que el IPC de la comunidad.
La declaración dura tres años y puede prorrogarse anualmente. Sus efectos sobre el alquiler dependen de que el Ministerio de Vivienda la incluya en su resolución trimestral, publicada en el BOE.
A 5 de octubre de 2026 hay 317 municipios declarados, en cinco comunidades:
| Comunidad | Municipios | Umbral de gran tenedor en la zona |
|---|---|---|
| Cataluña | 271 (140 hasta el 16-3-2027 y 131 hasta el 10-10-2027) | 5 o más inmuebles residenciales en la zona |
| Navarra | 21 | Regla estatal o 5 o más en la zona |
| País Vasco | 18 (Galdakao y Vitoria-Gasteiz, solo en parte) | 5 o más en el municipio; Pasaia, más de cinco; Bilbao y Zestoa, regla estatal |
| Asturias | 5, solo en barrios y núcleos concretos | Regla estatal |
| Galicia | 2 | Santiago de Compostela, 5 o más; A Coruña, regla estatal |
La regla estatal es la de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. En el resto de comunidades, incluidas Madrid, la Comunitat Valenciana, Andalucía, Baleares y Canarias, no hay ninguna zona tensionada declarada, así que estos límites no se aplican. Comprueba tu municipio en el listado de zonas tensionadas, con buscador.
Qué límites de renta se aplican
| Situación | Arrendador que no es gran tenedor | Arrendador gran tenedor |
|---|---|---|
| Contrato nuevo sobre una vivienda alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años | No puede superar la última renta de ese contrato, actualizada (art. 17.6) | No puede superar el límite del índice de referencia (art. 17.7), sin perjuicio del límite del art. 17.6 |
| Contrato nuevo sobre una vivienda sin contrato de alquiler en los últimos 5 años | Límite del índice de referencia, si la resolución de la zona lo prevé (lo prevén todas las vigentes) | Límite del índice de referencia |
| Contrato en vigor | La declaración no cambia la renta pactada. La actualización anual sigue lo que diga el contrato, con los límites legales | |
El límite del contrato anterior (art. 17.6)
En la zona tensionada, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder de la última renta del contrato de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda, una vez aplicada su cláusula de actualización anual. Tampoco pueden repercutirse al inquilino gastos que no recogiera el contrato anterior. Solo puede subirse hasta un 10 % adicional si se acredita alguno de estos supuestos:
- rehabilitación terminada en los dos años anteriores;
- mejora que haya reducido al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, acreditada con dos certificados de eficiencia energética;
- obras de mejora de la accesibilidad terminadas en los dos años anteriores;
- contrato de diez o más años, o con un derecho de prórroga del inquilino hasta esa duración.
El límite del índice de referencia (art. 17.7)
Si el arrendador es gran tenedor según la definición de la Ley 12/2023, la renta inicial del nuevo contrato «no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia», según las características de la vivienda y del edificio. El valor para cada vivienda se consulta en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler del Ministerio de Vivienda.
En Cataluña también se aplica el sistema estatal. El índice de referencia de la Generalitat (Incasòl) es informativo y no fija el límite legal.
Ojo: para este límite cuenta la definición de gran tenedor de la Ley 12/2023, con el umbral que fije cada zona. Otras definiciones autonómicas, como la de la ley catalana de vivienda, sirven para sus propias obligaciones. Lo explicamos en ¿Soy gran tenedor?.
Si la renta pactada supera el límite
Las reglas de la renta del arrendamiento de vivienda son imperativas: las cláusulas que las contradigan en perjuicio del inquilino son nulas (artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El inquilino puede reclamar judicialmente que la renta se ajuste al límite y que se le devuelva lo pagado de más, aunque haya firmado una renta superior.
Otros efectos de ser gran tenedor en el alquiler
- Prórroga por vulnerabilidad, en toda España. Al terminar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino que acredite vulnerabilidad con un informe de servicios sociales puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año, que el arrendador gran tenedor debe aceptar (art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
- Prórroga en zona tensionada, para todos los arrendadores. En la zona tensionada, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, que el arrendador debe aceptar salvo las excepciones del art. 10.3: otro acuerdo entre las partes, un nuevo contrato con los límites de renta o la necesidad de ocupar la vivienda comunicada en plazo.
- Información a la administración. Las administraciones pueden pedir a los grandes tenedores con viviendas en zona tensionada información sobre su uso y destino (art. 19 de la Ley 12/2023; la STC 79/2024 anuló un inciso de su apartado 3).
- Desahucio por impago. Hay que indicar en la demanda si el demandante es gran tenedor y, si declara no serlo, aportar la certificación registral (art. 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). En Cataluña, el gran tenedor debe además ofrecer una propuesta de alquiler social antes de demandar si los afectados están en riesgo de exclusión residencial (art. 5.2 de la Ley 24/2015).
¿Hace falta un certificado para alquilar?
No. Ninguna norma estatal exige aportar la certificación del Registro de la Propiedad para firmar un contrato de alquiler, tampoco en zona tensionada. Lo que importa es aplicar el límite que corresponde.
Si necesitas acreditar documentalmente tus titularidades, por ejemplo para comprobar si superas el umbral o porque en un procedimiento se discute tu condición, puedes solicitar la certificación registral de las viviendas inscritas a tu nombre. Es obligatoria en los desahucios y las ejecuciones hipotecarias si declaras no ser gran tenedor.
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Cataluña: cambios en tramitación para 2027
La Generalitat tramita dos procedimientos desde julio de 2026: la prórroga por un año de la primera declaración, que mantendría 118 de sus 140 municipios, y una nueva declaración de 53 municipios. Si la prórroga se aprueba, el 16 de marzo de 2027 dejarían de ser zona tensionada 22 municipios, entre ellos Lleida, Reus, Granollers, Mollet del Vallès y Figueres.
A 5 de octubre de 2026 ninguno de los dos procedimientos está resuelto, así que siguen rigiendo las declaraciones vigentes, y esos municipios siguen siendo zona tensionada. Actualizaremos el listado cuando se publiquen las resoluciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué límite de renta tiene un gran tenedor en zona tensionada?
En los contratos nuevos, la renta inicial no puede superar el límite máximo del sistema estatal de índices de precios de referencia para esa vivienda (art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), sin perjuicio del límite general del contrato anterior (art. 17.6).
¿Y si no soy gran tenedor?
Si la vivienda estuvo alquilada como vivienda habitual en los últimos cinco años, la nueva renta no puede superar la del contrato anterior actualizada, salvo un 10 % adicional en los supuestos tasados. Si no estuvo alquilada en ese tiempo, se aplica el índice de referencia, porque así lo prevén todas las declaraciones vigentes.
¿Necesito un certificado de gran tenedor para alquilar?
No. Ninguna norma estatal obliga a aportar la certificación registral para firmar un alquiler, tampoco en zona tensionada. Solo es obligatoria en los desahucios y las ejecuciones hipotecarias cuando el demandante declara no ser gran tenedor.
¿Puedo pactar con el inquilino una renta superior al límite?
No. Las reglas de la renta del arrendamiento de vivienda son imperativas y las cláusulas que las contradigan en perjuicio del inquilino son nulas, aunque las haya firmado (art. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Existe un certificado de zona tensionada?
No. Que un municipio sea zona tensionada se comprueba en las resoluciones publicadas en el BOE y en el registro del Ministerio de Vivienda. Puedes consultarlo en nuestro listado de zonas tensionadas.
¿Madrid o Valencia son zona tensionada?
No. A 5 de octubre de 2026 solo hay zonas tensionadas declaradas en Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia.
Ver también: listado de zonas tensionadas · ¿Soy gran tenedor? · cómo comprobar si tu arrendador es gran tenedor · qué es el certificado de gran tenedor.