¿Qué tiene que ver ser gran tenedor con un desahucio?
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, los grandes tenedores tienen obligaciones adicionales antes de poder iniciar un procedimiento de desahucio contra un inquilino.
La ley exige que el propietario acredite ante el juzgado si es o no gran tenedor. Esta acreditación se realiza mediante un certificado del Registro de la Propiedad que indique el número de inmuebles inscritos a su nombre.
¿Quién se considera gran tenedor?
La definición varía según la legislación aplicable:
| Ámbito | Umbral | Norma |
|---|---|---|
| España (general) | 10 o más viviendas urbanas | Ley 12/2023, art. 3.k |
| Cataluña | 5 o más viviendas en zona tensionada | DL 2/2025 |
| Comunidad Valenciana | 10 o más viviendas | Ley 2/2017 |
En Cataluña el umbral es más restrictivo: basta con tener 5 viviendas en una zona declarada de mercado residencial tensionado para ser considerado gran tenedor.
Proceso de desahucio según seas o no gran tenedor
Si NO eres gran tenedor
- Aportas el certificado del Registro de la Propiedad acreditando que tienes menos de 10 viviendas (o 5 en Cataluña).
- El juzgado admite la demanda de desahucio por la vía ordinaria.
- El procedimiento sigue los plazos habituales.
Si SÍ eres gran tenedor
- Antes de interponer la demanda, debes acreditar que has intentado un proceso de conciliación o mediación con el inquilino.
- Si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado puede suspender el lanzamiento hasta que los servicios sociales ofrezcan una alternativa habitacional.
- Los plazos se alargan y el procedimiento se complica.
¿Qué certificado necesitas para el desahucio?
El juzgado exige un certificado del Registro de la Propiedad que acredite cuántos inmuebles de uso residencial están inscritos a nombre del demandante (o de la persona jurídica que representa).
Este certificado debe:
- Ser emitido por el Registro de la Propiedad competente.
- Indicar el número total de fincas urbanas de uso residencial.
- Estar actualizado (recomendable menos de 3 meses de antigüedad).
- Incluir todos los Registros de la Propiedad donde el titular tenga inmuebles inscritos.
Si el propietario es una persona jurídica (sociedad, fondo de inversión), el certificado debe incluir también los inmuebles de sociedades vinculadas o del grupo empresarial, según la interpretación de cada juzgado.
Plazos del procedimiento
| Fase | Plazo estimado | Nota |
|---|---|---|
| Obtener certificado del Registro | 24-72 horas (online) | Con nuestro servicio |
| Burofax de requerimiento de pago | 10 días de plazo al inquilino | Obligatorio antes de demandar |
| Admisión de la demanda | 1-3 semanas | Depende del juzgado |
| Señalamiento de vista | 2-4 meses | Según carga del juzgado |
| Lanzamiento (si procede) | 1-2 meses tras sentencia | Puede suspenderse si hay vulnerabilidad |
Para grandes tenedores, la fase de mediación obligatoria puede añadir 2-3 meses al proceso total.
¿Qué pasa si presentas la demanda sin el certificado?
El juzgado requerirá que lo aportes. Si no lo presentas, la demanda puede ser inadmitida o quedar en suspenso hasta que acredites tu condición. No es un trámite opcional: es un requisito procesal.
¿Y si no sé cuántos inmuebles tengo registrados?
Esto es más habitual de lo que parece, especialmente en herencias o cuando hay propiedades en distintas provincias. Nuestro servicio de Consulta de Propiedades permite averiguar todos los inmuebles inscritos a nombre de un titular en cualquier Registro de España.
Preguntas frecuentes
¿El certificado de gran tenedor lo pido yo o lo pide mi abogado?
Puede pedirlo cualquiera de los dos. Lo habitual es que el abogado lo solicite junto con el resto de documentación para la demanda. También puedes pedirlo tú directamente y entregárselo.
¿Necesito un certificado por cada Registro de la Propiedad?
Depende. Si todos tus inmuebles están en la misma circunscripción registral, basta un certificado. Si tienes propiedades en distintas provincias, necesitarás certificados de cada Registro, o bien una consulta de propiedades a nivel nacional.
¿El certificado dice si soy gran tenedor o solo cuántos inmuebles tengo?
El Registro emite un certificado que indica cuántas fincas urbanas de uso residencial están inscritas a tu nombre. La calificación de «gran tenedor» la hace el juzgado aplicando el umbral legal correspondiente.
¿Puedo pedir el certificado de gran tenedor online?
Sí. Puedes solicitarlo desde nuestra web por 35€ + IVA con entrega en 24-72 horas. No necesitas certificado digital ni desplazarte al Registro.