En una compraventa de vivienda, el certificado de gran tenedor solo es obligatorio en Cataluña y en un supuesto concreto: cuando una persona jurídica vende una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y declara no ser gran tenedora. En ese caso debe aportar un certificado registral del número de viviendas de su propiedad, que se testimonia en la escritura. Fuera de ese supuesto no hay obligación legal, aunque la condición de gran tenedor puede tener otros efectos en la operación.
Solicitar el certificado · 35 € + IVA
¿Hace falta en una compraventa fuera de Cataluña?
No. Ninguna norma estatal ni de otra comunidad autónoma exige aportar el certificado de gran tenedor para firmar una compraventa, tampoco si el vendedor es una persona física. Puede aportarse voluntariamente como medio de prueba, pero no es un requisito de la escritura.
La obligación en Cataluña
Está en la disposición transitoria única, apartado 3, del Decreto ley 1/2015, en la redacción de la Ley 11/2025. Mientras no entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en una zona declarada de mercado residencial tensionado deben:
- declarar si tienen o no la condición de gran tenedor;
- si declaran que no la tienen, aportar un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que son propietarias en el momento de formalizar la escritura, acompañado, en su caso, de la documentación que demuestre que esos datos no están actualizados o no son correctos;
- y el certificado y los documentos que lo acompañen se testimonian en la escritura.
A 4 de octubre de 2026, el reglamento del Registro sigue en tramitación (fase de dictámenes), por lo que esta obligación transitoria está vigente.
Cuándo se aplica
- Compraventa de una vivienda.
- Situada en una zona de mercado residencial tensionado de Cataluña (hoy, los 271 municipios declarados por las Resoluciones TER/800/2024 y TER/2408/2024).
- Vendedor persona jurídica: sociedad, fondo u otra entidad.
- Que declara no ser gran tenedora.
Qué pasa si no se aporta
El notario controla que la escritura cumpla los requisitos legales. Si la sociedad vendedora declara no ser gran tenedora y no aporta el certificado, el notario puede paralizar la firma hasta que se aporte. No hemos localizado una infracción específica que sancione la falta de este certificado, por lo que no indicamos multas para este supuesto. Conviene tenerlo antes de fijar la fecha de la escritura.
Qué certificado se aporta
La norma pide un «certificado registral acreditativo del número de viviendas» de las que la sociedad es propietaria, sin precisar un formato concreto. La certificación que se utiliza es la «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda» del Registro de la Propiedad, que relaciona los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular. Es el mismo documento que se conoce como certificado de gran tenedor o de no gran tenedor, y el mismo que se usa en los desahucios y en las ejecuciones hipotecarias.
Como debe reflejar la situación al formalizar la escritura, conviene que sea reciente. Qué es el certificado de gran tenedor.
Si el vendedor sí es gran tenedor: tanteo y retracto
Si la vivienda en zona tensionada es propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro de grandes tenedores de vivienda, su transmisión está sujeta a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat (artículo 2.2.a del Decreto ley 1/2015, en la redacción del Decreto ley 2/2025 y de las leyes posteriores). La venta debe notificarse previamente; si no se comunica, la Administración puede ejercer el retracto y adquirir la vivienda en las mismas condiciones. Más sobre el tanteo y retracto en Cataluña.
Si el comprador es gran tenedor: ITP del 20 %
En Cataluña, la compra de vivienda tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 20 % si el adquirente es gran tenedor a efectos fiscales (artículo 641-1.5 del Código tributario de Cataluña): más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² en Cataluña, o cinco o más en municipios declarados zona tensionada. No hay que aportar el certificado, pero sirve para comprobar la condición.
Quién es gran tenedor en Cataluña
En los municipios catalanes declarados zona de mercado residencial tensionado, la declaración particulariza la definición estatal (artículo 3.k de la Ley 12/2023): es gran tenedor quien es titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en la zona, además de quien supera el umbral general de más de diez inmuebles o más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
La Generalitat tramita desde julio de 2026 la prórroga de la primera declaración y una nueva declaración de 53 municipios; mientras no se resuelvan y publiquen, siguen rigiendo las declaraciones vigentes. La ley catalana de vivienda tiene además su propia definición de gran tenedor (artículo 3.s de la Ley 18/2007, añadido por la Ley 11/2026), que se aplica a sus propias obligaciones y no a los contratos suscritos antes del 31 de julio de 2026.
Cómo obtener el certificado para la escritura
Lo tramitamos online a nombre de la sociedad vendedora, sin certificado digital: razón social, CIF y datos de contacto y de facturación.
Precio: 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido). Plazo: 2-3 días hábiles.
Solicitar el certificado de gran tenedor
Preguntas frecuentes
¿Hace falta el certificado de gran tenedor para vender una vivienda?
Solo en Cataluña y en un supuesto concreto: cuando una persona jurídica vende una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y declara no ser gran tenedora. Fuera de ese supuesto, ninguna norma lo exige para la compraventa.
¿Qué certificado hay que aportar en Cataluña?
La norma pide un certificado registral acreditativo del número de viviendas de las que la sociedad es propietaria en el momento de formalizar la escritura, que se testimonia en el título. Es la certificación del Registro de la Propiedad conocida como certificado de gran tenedor o de no gran tenedor.
¿Hasta cuándo se aplica esta obligación?
La disposición transitoria única.3 del Decreto ley 1/2015 la establece mientras no entre en vigor el decreto que debe desarrollar el Registro de grandes tenedores de vivienda. A 4 de octubre de 2026 ese reglamento sigue en tramitación.
¿Y si la sociedad vendedora sí es gran tenedora?
No tiene que aportar este certificado, pero si es una persona jurídica inscrita en el Registro de grandes tenedores y la vivienda está en zona tensionada, la venta está sujeta a los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat.
Ver también: Registro de grandes tenedores de Cataluña y multas · el certificado en los desahucios · cómo saber si la sociedad es gran tenedora.