La eterna diferencia de metros entre sistemas
Esta es una duda muy común que genera mucha confusión y a veces preocupación. Casi todas las propiedades tienen metros diferentes según mires el Registro o el Catastro. Vamos a entender por qué y qué significa.
Miden cosas diferentes
Me lo preguntan todo el tiempo: ¿cómo es posible que mi piso tenga metros distintos según quién lo mida? La razón principal es que Registro y Catastro no siempre miden lo mismo.
El Catastro suele reflejar la superficie construida, que incluye todo el espacio que ocupa la edificación: paredes, tabiques, conductos de instalaciones. A veces también incluye una parte proporcional de zonas comunes.
El Registro suele reflejar la superficie útil que aparecía en la escritura original, que es el espacio efectivamente utilizable sin contar tabiques ni muros.
La diferencia entre superficie construida y útil puede ser de un 15-20% fácilmente.
Criterios de medición diferentes
Además del tipo de superficie, los criterios técnicos de medición también pueden variar. El Catastro actualiza sus mediciones periódicamente, a veces mediante fotografía aérea, con sus propios criterios técnicos. El Registro recoge lo que se declaró en su momento al inscribir, que puede basarse en mediciones antiguas con otros criterios.
Las terrazas, por ejemplo, pueden computarse al 100% en un sistema y al 50% en otro. Los trasteros pueden estar incluidos o no. Los espacios bajo escalera, los armarios empotrados, todo puede tratarse de forma diferente.
Caso muy ilustrativo
Tenía un cliente cuyo piso figuraba con 65 metros en el Registro y 78 en el Catastro. Estaba convencido de que le cobraban de más en el IBI.
Revisamos los datos y descubrimos que la escritura original de los años 70 declaraba 65 metros útiles. El Catastro, por su parte, había medido 78 metros construidos incluyendo zonas comunes proporcionales.
Ninguno de los dos estaba mal. Simplemente medían cosas distintas. Su piso real tenía efectivamente unos 65 metros útiles y unos 78 construidos con comunes.
¿Cuál es la medida correcta para comprar o vender?
En una compraventa, lo importante es saber qué estás comprando realmente. Te recomiendo verificar físicamente los metros útiles del inmueble, ya que es lo que vas a poder usar. Entiende qué superficie aparece en cada documento y por qué. Asegúrate de que el precio se negocia sobre una base clara y acordada.
Si el vendedor te dice que son 90 metros y la nota simple dice 75, pregunta qué está midiendo cada uno.
Actualización de metros en el Registro
Si quieres que los metros del Registro se actualicen para reflejar la realidad actual, puedes hacerlo mediante un procedimiento de rectificación de cabida. Necesitarás una certificación catastral descriptiva y gráfica y, según el caso, puede requerir también un informe técnico.
Este procedimiento tiene sentido si la diferencia es significativa y te causa problemas prácticos, como a la hora de vender o hipotecar.
¿Es grave que no coincidan?
En la mayoría de casos, que los metros no coincidan exactamente no es grave. Es lo normal. Solo se convierte en problema si la discrepancia es muy grande, si hay dudas sobre qué propiedad se está describiendo realmente, o si dificulta operaciones concretas.
Recomendación práctica
Cuando analices una propiedad, obtén información de ambas fuentes y compáralas. Entiende qué tipo de metros está reflejando cada una. Y ante dudas importantes, considera una medición profesional que te diga exactamente lo que tienes.