Definición de servidumbre de paso
La servidumbre de paso es un derecho real que permite a los propietarios de una finca (predio dominante) transitar por otra finca (predio sirviente) para acceder a la vía pública o a sus propiedades.
Tipos de servidumbre de paso
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Servidumbre de paso voluntaria
Acordada libremente entre propietarios mediante escritura pública. Puede establecerse por:
- Contrato entre las partes
- Testamento
- Usucapión (uso continuado durante 20 años)
Servidumbre de paso forzosa
Impuesta por ley cuando una finca está enclavada (sin acceso a la vía pública). El Código Civil obliga al propietario del terreno colindante a permitir el paso previo pago de una indemnización.
Cómo aparece en la nota simple
La servidumbre se inscribe en el Registro de la Propiedad y aparece en la nota simple indicando:
- Tipo de servidumbre (de paso, en este caso)
- Descripción del trayecto por el que discurre
- Finca dominante (la que se beneficia)
- Finca sirviente (la gravada)
- Anchura y longitud del paso
- Título de constitución (escritura, sentencia, etc.)
Derechos y obligaciones
Propietario del predio dominante (quien pasa):
- Derecho a transitar por el camino establecido
- Obligación de realizar obras necesarias a su costa
- Deber de causar el menor perjuicio posible
Propietario del predio sirviente (por donde se pasa):
- No puede impedir ni dificultar el paso
- No puede cambiar el trazado unilateralmente
- Puede pedir indemnización si es servidumbre forzosa
¿Afecta el valor del inmueble?
Depende de la perspectiva:
Si tu finca tiene servidumbre a favor (dominante):
Es positivo, garantiza el acceso legal a tu propiedad.
Si tu finca soporta la servidumbre (sirviente):
Puede depreciar el valor según la ubicación y amplitud del paso. Un camino que cruce el jardín es más gravoso que uno en el lindero.
Extinción de la servidumbre
La servidumbre de paso puede extinguirse por:
- Acuerdo entre propietarios
- Confusión (mismo propietario de ambas fincas)
- No uso durante 20 años
- Cuando la finca dominante ya no la necesita
Consejo práctico
Antes de comprar una finca rústica o urbana, comprueba en la nota simple si existe servidumbre de paso. En NotaSimpleFácil analizamos todas las servidumbres y te explicamos cómo pueden afectar al uso de tu propiedad.