Afección fiscal: cuando Hacienda tiene garantía sobre tu propiedad
La afección fiscal es una carga que aparece en prácticamente todas las notas simples y que mucha gente no entiende bien. Te explico qué significa y si debes preocuparte.
¿Qué es la afección fiscal?
La afección fiscal es una garantía legal que tiene la Hacienda Pública sobre los bienes inmuebles para asegurar el cobro de los impuestos derivados de su transmisión. Cuando compras una propiedad, Hacienda puede reclamarte los impuestos impagados por el vendedor relacionados con esa transmisión.
Es como si la propiedad «respondiera» del pago de los impuestos que genera su compraventa.
¿Qué impuestos cubre la afección fiscal?
La afección fiscal garantiza principalmente:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El que paga el comprador en ventas entre particulares.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): El de la escritura de compraventa.
- Plusvalía municipal: El impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: En transmisiones gratuitas.
¿Cómo aparece en la nota simple?
Es muy común ver al final de cada inscripción una frase similar a:
«Queda afecto este inmueble al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, liquidación número [número], por importe de [cantidad] euros, durante el plazo de cinco años.»
O de forma más genérica:
«Afección fiscal: los bienes transmitidos quedan afectos al pago del impuesto correspondiente.»
¿Cuánto dura la afección fiscal?
El plazo general de la afección fiscal es de 5 años desde la fecha del hecho imponible (normalmente, desde la fecha de la escritura de compraventa). Pasado ese plazo, la afección caduca.
Durante esos 5 años, si el vendedor no pagó los impuestos correspondientes, Hacienda puede reclamarlos al comprador actual del inmueble.
¿Debo preocuparme por la afección fiscal?
En la práctica, la afección fiscal rara vez causa problemas porque:
- Los impuestos suelen pagarse correctamente en el momento de la compraventa.
- La notaría y la gestoría se encargan de que se liquiden los impuestos.
- Los bancos retienen parte del precio para asegurar el pago de la plusvalía.
Sin embargo, en algunos casos puede ser un problema real:
- Compras a vendedores en dificultades económicas que no pagan sus impuestos.
- Herencias donde los herederos no liquidan correctamente el Impuesto de Sucesiones.
- Compras a empresas en concurso de acreedores.
Un caso práctico donde sí fue problema
Una clienta compró una vivienda a una persona que había heredado de su padre. Un año después, recibió un requerimiento de la Agencia Tributaria reclamando el Impuesto de Sucesiones que el vendedor no había pagado. La cantidad era considerable.
Aunque ella no debía ese impuesto (era obligación del heredero), la afección fiscal le permitía a Hacienda reclamarle a ella como actual propietaria del inmueble. Tuvo que pagar y luego reclamar al vendedor, con los problemas que eso conlleva.
Si hubiera comprobado antes que el vendedor tenía los impuestos de la herencia pagados, se habría ahorrado este disgusto.
Mi consejo personal
Lo que siempre recomiendo es que, antes de comprar, solicites al vendedor justificantes de pago de los impuestos de su adquisición:
- Si adquirió por compraventa: justificante del ITP o del IVA.
- Si adquirió por herencia: justificante del Impuesto de Sucesiones.
- Si adquirió por donación: justificante del Impuesto de Donaciones.
Si la adquisición del vendedor tiene menos de 5 años, esta verificación es especialmente importante.
También te aconsejo que retengas del precio lo necesario para pagar la plusvalía municipal, que es obligación del vendedor pero que te pueden reclamar a ti por afección fiscal.
La retención para la plusvalía
Es práctica habitual que en las compraventas se retenga al vendedor el importe estimado de la plusvalía municipal. El comprador deposita esa cantidad y la libera cuando el vendedor acredita que ha pagado el impuesto.
Si el vendedor no paga, el comprador usa esa retención para pagar él mismo al ayuntamiento y evitar problemas de afección fiscal.
¿Se puede cancelar la afección fiscal?
La afección fiscal se cancela:
- Por prescripción: Cuando pasan 5 años desde el hecho imponible.
- Por pago: Aunque técnicamente, incluso pagados los impuestos, la mención puede permanecer en la nota simple hasta que caduque.
En la práctica, la afección fiscal suele permanecer inscrita hasta que caduca por el paso del tiempo. No es necesario cancelarla expresamente; simplemente deja de tener efecto pasados los 5 años.
Afección fiscal en segundas y posteriores transmisiones
Cada transmisión genera su propia afección fiscal. Cuando compras un inmueble que ha tenido varios propietarios, pueden aparecer varias afecciones fiscales:
- La de la transmisión actual (tu compra).
- La de transmisiones anteriores si aún no han pasado 5 años.
Solo te afectan las que aún no han caducado.
Conclusión
La afección fiscal es una carga muy común que garantiza el pago de impuestos relacionados con la transmisión del inmueble. Aunque normalmente no causa problemas, conviene verificar que el vendedor tiene sus impuestos pagados, especialmente si adquirió la propiedad hace menos de 5 años. Y siempre retén del precio el importe de la plusvalía municipal para protegerte de reclamaciones futuras.