Opción de compra inscrita: el derecho a comprar en el futuro
La opción de compra inscrita es una carga que puede complicar significativamente una transacción inmobiliaria. Si la has visto en tu nota simple, te explico qué significa.
¿Qué es una opción de compra?
La opción de compra es un contrato por el cual el propietario concede a otra persona el derecho a comprar el inmueble en un plazo determinado y a un precio ya fijado. El beneficiario de la opción (optante) decide si ejerce o no ese derecho; el propietario está obligado a vender si el optante decide comprar.
Es como tener reservado el derecho a comprar algo, pudiendo decidir más adelante si lo haces o no.
¿Por qué se inscribe la opción de compra?
La opción de compra se puede inscribir en el Registro para proteger al optante frente a terceros. Cuando está inscrita:
- Es oponible a cualquier comprador: Si alguien compra el inmueble, debe respetar la opción de compra.
- Tiene preferencia sobre cargas posteriores: Una hipoteca constituida después no puede perjudicar la opción.
- Da seguridad al optante: Sabe que su derecho está protegido aunque el propietario venda a otro.
¿Cómo aparece en la nota simple?
La verás en el apartado de cargas:
«Opción de compra a favor de Don [nombre], por plazo de 2 años a contar desde [fecha], a ejercitar por precio de [cantidad] euros. Prima de opción: [cantidad] euros. Fecha de vencimiento: [fecha].»
Lo que siempre recomiendo es fijarte en tres datos esenciales: quién tiene la opción, cuándo vence, y a qué precio. Estos datos determinan cómo te afecta si quieres comprar ese inmueble.
La prima de opción
Normalmente, el optante paga una cantidad al propietario a cambio de que este le conceda la opción. Esta cantidad se llama prima de opción. Puede ocurrir:
- Que la prima se descuente del precio si se ejerce la opción.
- Que la prima se pierda si el optante decide no comprar.
- Que no haya prima (aunque es menos frecuente).
¿Qué pasa si quiero comprar un inmueble con opción de compra inscrita?
Si la opción sigue vigente, el optante tiene preferencia sobre ti. Esto significa que:
- El propietario no puede venderte el inmueble mientras la opción esté vigente y el optante pueda ejercerla.
- Si te vende igualmente, el optante puede ejercer su opción y «quitarte» la compra.
- Tendrías que esperar a que venza la opción sin que se ejerza, o a que el optante renuncie a ella.
Un caso práctico muy ilustrativo
Una clienta se enamoró de un piso y quería comprarlo urgentemente. Al pedir la nota simple, vimos que había una opción de compra inscrita que vencía en 8 meses. El propietario le aseguró que el optante «seguro que no la ejerce».
Le recomendé no fiarse de esa afirmación. Si compraba y el optante ejercía la opción, perdería el inmueble y tendría que reclamar al vendedor (con todo lo que eso implica). La única opción segura era:
- Conseguir que el optante renunciara por escrito a su derecho (cancelando la inscripción).
- Esperar a que venciera el plazo sin que se ejerciera la opción.
Al final, el optante aceptó renunciar a cambio de que le devolvieran la prima más una compensación. Solo después de cancelar la opción en el Registro, mi clienta pudo comprar con seguridad.
Situaciones donde es frecuente la opción de compra
Encontrarás opciones de compra inscritas en:
- Alquiler con opción a compra: El inquilino tiene derecho a comprar la vivienda que alquila.
- Promociones inmobiliarias: El promotor tiene opción sobre terrenos que comprará si consigue financiación.
- Operaciones entre empresas: Una empresa se reserva el derecho a comprar un activo inmobiliario.
- Situaciones familiares: Un familiar tiene opción sobre una propiedad heredada.
Mi consejo personal
Lo que siempre recomiendo cuando veo una opción de compra inscrita es que no compres hasta que esté resuelta la situación. Las opciones son:
- Esperar al vencimiento: Si falta poco tiempo, puede merecer la pena esperar.
- Negociar la renuncia del optante: Puede requerir compensación económica.
- Comprar con consentimiento del optante: Si el optante está de acuerdo en que no va a ejercer y firma un documento de renuncia.
Nunca compres un inmueble con opción de compra vigente confiando en que «seguro que no la ejercen». El riesgo es demasiado alto.
¿Cuánto puede durar una opción de compra?
No hay un plazo máximo legal para la opción de compra, aunque lo habitual es que dure entre 6 meses y 5 años. El plazo se pacta libremente entre las partes.
Para que sea inscribible, la opción debe tener un plazo determinado. No puede inscribirse una opción de compra de duración indefinida.
Caducidad y cancelación
Cuando el plazo de la opción de compra vence sin que se haya ejercido, la inscripción caduca. Sin embargo, puede permanecer en la nota simple aunque ya no tenga efecto. En ese caso, se puede solicitar su cancelación presentando instancia al Registro.
Si la opción se ha ejercido (es decir, el optante ha comprado), la inscripción se transformará en una inscripción de propiedad a favor del optante.
Opción de compra vs. tanteo y retracto
No hay que confundir la opción de compra con los derechos de tanteo y retracto:
- Opción de compra: El optante puede comprar cuando quiera (dentro del plazo) al precio pactado.
- Tanteo y retracto: Solo se activan cuando el propietario decide vender a un tercero.
Conclusión
La opción de compra inscrita es una carga que puede impedir o complicar gravemente tu compra. Antes de comprar cualquier inmueble, solicita la nota simple y comprueba si existe esta carga. Si la hay y sigue vigente, no compres hasta que se resuelva la situación, ya sea por vencimiento del plazo o por renuncia del optante debidamente inscrita.