Solo cinco comunidades autónomas han declarado zonas de mercado residencial tensionado: Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia. En el resto de España —incluidas Madrid, la Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares, Canarias, Aragón y Murcia— no hay ningún municipio declarado, porque sus gobiernos autonómicos no han solicitado la declaración.
Abajo tienes la relación completa, tal y como la publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Escribe el nombre de tu municipio en el buscador para comprobarlo al instante.
Municipios declarados zona tensionada, por comunidad
En total, 317 municipios en toda España. Cada declaración tiene una vigencia de tres años y puede prorrogarse anualmente. Más abajo indicamos el umbral de gran tenedor y la vigencia de cada una.
Cataluña: 271 municipios
Vigente desde el 10 de octubre de 2024 hasta el 10 de octubre de 2027 · Resolución de 8 de octubre de 2024
Aiguafreda, Albinyana, Alcanar, Alcarràs, Alcover, l'Aldea, Almacelles, Alpicat, Altafulla, l'Ametlla de Mar, l'Ametlla del Vallès, l'Ampolla, Anglès, l'Arboç, Arbúcies, Artés, Artesa de Segre, Bagà, Begues, Begur, Bellpuig, Bellver de Cerdanya, Besalú, Bigues i Riells del Fai, la Bisbal del Penedès, les Borges Blanques, Breda, Cadaqués, Calaf, Calafell, Caldes de Malavella, Calonge i Sant Antoni, Canyelles, Cassà de la Selva, Castellet i la Gornal, Castellgalí, Castelló d'Empúries, Castell d'Aro, Platja d'Aro i S'Agaró (un solo municipio), Castellterçol, Celrà, Centelles, Creixell, Cunit, Deltebre, Dosrius, l'Escala, l'Esquirol, Folgueroles, Fornells de la Selva, Gelida, Gironella, Hostalric, Linyola, Llançà, Lliçà d'Amunt, Lliçà de Vall, Maçanet de la Selva, Masquefa, Moià, Monistrol de Montserrat, Montblanc, Montbrió del Camp, Mont-roig del Camp, Móra d'Ebre, el Morell, Navàs, Òdena, Olèrdola, Olesa de Bonesvalls, Olivella, Pallejà, la Palma de Cervelló, Pals, Peralada, Piera, la Pobla de Montornès, el Pont de Suert, Ponts, Prats de Lluçanès, Puig-reig, la Ràpita, Riells i Viabrea, Riudarenes, Riudoms, Roda de Berà, Roda de Ter, Roses, Sant Antoni de Vilamajor, Sant Cebrià de Vallalta, Sant Esteve de Palautordera, Sant Feliu de Codines, Sant Hipòlit de Voltregà, Sant Jaume dels Domenys, Sant Jaume d'Enveja, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Julià de Ramis, Sant Llorenç d'Hortons, Sant Llorenç Savall, Sant Martí Sarroca, Sant Pere de Riudebitlles, Sant Pere de Torelló, Sant Pere de Vilamajor, Sant Pere Pescador, Sant Quirze de Besora, Santa Bàrbara, Santa Coloma de Queralt, Santa Cristina d'Aro, Santa Eulàlia de Ronçana, Santa Maria de Palautordera, Santa Oliva, Santpedor, la Selva del Camp, la Sénia, Sentmenat, Seva, Sils, Súria, Taradell, Torrelles de Foix, Torroella de Montgrí, Tossa de Mar, Ulldecona, Vacarisses, Vallgorguina, Vidreres, Vielha e Mijaran, Viladecavalls, Vilafant, Vilanova del Vallès, Vilobí d'Onyar, Vinyols i els Arcs
Vigente desde el 16 de marzo de 2024 hasta el 16 de marzo de 2027 · Resolución de 14 de marzo de 2024
Abrera, Alella, Amposta, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, la Bisbal d'Empordà, Blanes, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, la Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Falset, Figueres, les Franqueses del Vallès, la Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, la Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar, Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, el Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova, Olesa de Montserrat, Olot, Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, el Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, el Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà, Reus, Ripoll, Ripollet, la Roca del Vallès, Roquetes, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós de Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, la Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort, Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp, Vallirana, Valls, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar
Navarra: 21 municipios
Vigente desde el 30 de julio de 2025 hasta el 30 de julio de 2028 · Resolución de 28 de julio de 2025
Pamplona/Iruña, Tudela, Valle de Egüés/Eguesibar, Burlada/Burlata, Barañáin/Barañain, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin/Antsoain, Villava/Atarrabia, Corella, Valle de Elorz/Elortzibar, Cintruénigo, Baztan, Altsasu/Alsasua, Huarte/Uharte, Berrioplano/Berriobeiti, San Adrián, Peralta/Azkoien
País Vasco: 18 municipios
Arrasate/Mondragón, Astigarraga, Barakaldo, Basauri, Bilbao, Donostia/San Sebastián, Errenteria, Galdakao, Hernani, Irun, Lasarte-Oria, Lezo, Pasaia, Tolosa, Usurbil, Vitoria-Gasteiz, Zestoa, Zumaia
En Vitoria-Gasteiz quedan fuera las entidades locales de la zona rural, y en Galdakao la declaración se limita al Distrito 2.
Asturias: 5 municipios
Avilés, Cabrales, Gijón, Gozón, Llanes
En Asturias la declaración no abarca el municipio entero, sino núcleos y barrios concretos: Llanes (núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio), Cabrales (Arenas y Poo), Gijón (La Arena y Cimadevilla), Avilés (La Magdalena) y Gozón (Luanco).
Galicia: 2 municipios
Vigente desde el 30 de julio de 2026 hasta el 30 de julio de 2029 · Resolución de 24 de julio de 2026
Santiago de Compostela
Vigente desde el 30 de julio de 2025 hasta el 30 de julio de 2028 · Resolución de 28 de julio de 2025
A Coruña
Cataluña: ampliación a 302 municipios anunciada, todavía sin efecto
El 28 de julio de 2026 se publicaron en el DOGC los anuncios de información pública de dos procedimientos iniciados por la Secretaría de Vivienda de la Generalitat: la prórroga por un año de la primera declaración (Resolución TER/800/2024, 140 municipios), que mantendría 118 municipios y dejaría fuera 22 —entre ellos Lleida, Granollers y Mollet del Vallès—, y una nueva declaración con 53 municipios. A 4 de octubre de 2026 ninguno de los dos se ha resuelto; hasta entonces siguen rigiendo las declaraciones vigentes (TER/800/2024 y TER/2408/2024). Si ambos se aprueban, la lista catalana pasaría de 271 a 302 municipios.
Esa revisión aún no se aplica. Tras publicarse en el DOGC se abre un plazo de alegaciones y, resueltas estas, la relación definitiva debe remitirse al Ministerio para su publicación en el BOE, que es el paso que le da efecto. Hasta entonces siguen vigentes los municipios que figuran en esta página, Lleida, Granollers y Mollet del Vallès incluidos.
Umbral de gran tenedor y vigencia de cada declaración
La declaración de cada zona fija qué se entiende por gran tenedor en ella. No todas rebajan el umbral a cinco viviendas: varias mantienen la regla estatal de más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos.
| Comunidad | Municipios | Gran tenedor en la zona | Vigencia | Resolución del BOE |
|---|---|---|---|---|
| Cataluña | 140 municipios | 5 o más inmuebles residenciales en la zona | 16-3-2024 a 16-3-2027 | BOE-A-2024-5214 |
| Cataluña | 131 municipios | 5 o más inmuebles residenciales en la zona | 10-10-2024 a 10-10-2027 | BOE-A-2024-20576 |
| Navarra | 21 municipios | Regla estatal o 5 o más inmuebles residenciales en la zona | 30-7-2025 a 30-7-2028 | BOE-A-2025-15728 |
| País Vasco | Errenteria | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 31-1-2025 a 31-1-2028 | BOE-A-2025-1721 |
| País Vasco | Barakaldo, Irun, Lasarte-Oria, Zumaia | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 1-5-2025 a 1-5-2028 | BOE-A-2025-8636 |
| País Vasco | Donostia/San Sebastián, Galdakao (solo el Distrito 2) | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 30-7-2025 a 30-7-2028 | BOE-A-2025-15728 |
| País Vasco | Astigarraga, Usurbil, Vitoria-Gasteiz (sin la zona rural de las entidades locales menores) | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 31-10-2025 a 31-10-2028 | BOE-A-2025-21901 |
| País Vasco | Bilbao | Regla estatal (más de 10 inmuebles o más de 1.500 m²) | 31-10-2025 a 31-10-2028 | BOE-A-2025-21901 |
| País Vasco | Hernani, Lezo, Tolosa | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 3-2-2026 a 3-2-2029 | BOE-A-2026-2448 |
| País Vasco | Arrasate/Mondragón | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 28-4-2026 a 28-4-2029 | BOE-A-2026-9175 |
| País Vasco | Pasaia | Más de cinco inmuebles residenciales (6 o más) o más de 1.500 m² | 28-4-2026 a 28-4-2029 | BOE-A-2026-9175 |
| País Vasco | Zestoa | Regla estatal (más de 10 inmuebles o más de 1.500 m²) | 28-4-2026 a 28-4-2029 | BOE-A-2026-9175 |
| País Vasco | Basauri | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 30-7-2026 a 30-7-2029 | BOE-A-2026-16532 |
| Galicia | A Coruña | Regla estatal (más de 10 inmuebles o más de 1.500 m²) | 30-7-2025 a 30-7-2028 | BOE-A-2025-15728 |
| Galicia | Santiago de Compostela | 5 o más inmuebles residenciales en el municipio | 30-7-2026 a 30-7-2029 | BOE-A-2026-16532 |
| Asturias | Avilés (solo barrio de La Magdalena), Cabrales (solo Arenas y Poo), Gijón (solo barrios de La Arena y Cimadevilla), Gozón (solo Luanco), Llanes (solo núcleo urbano, Posada, Nueva, Poo, Barro y Celorio) | Regla estatal (más de 10 inmuebles o más de 1.500 m²) | 30-7-2026 a 30-7-2029 | BOE-A-2026-16532 |
La vigencia es de tres años desde el día siguiente a la publicación de la resolución trimestral del Ministerio en el BOE, que es la que da efecto a la declaración. En Navarra, la Orden Foral cuenta los tres años desde su publicación en el Boletín Oficial de Navarra (14-6-2025). Urduliz (Bizkaia) ya está declarada, pero no tendrá efecto hasta que se publique la resolución del tercer trimestre de 2026.
Qué implica que tu municipio sea zona tensionada
La declaración activa límites sobre la renta del alquiler, y esos límites no son iguales para todos los propietarios. La diferencia principal está en si eres o no gran tenedor:
- Si no eres gran tenedor, en un contrato nuevo la renta no puede superar la del último contrato vigente en esa misma vivienda en los cinco años anteriores, con las actualizaciones aplicables (art. 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si la vivienda no estuvo alquilada en ese tiempo, se aplica el índice de referencia, porque así lo prevén todas las declaraciones vigentes.
- Si eres gran tenedor, la renta del contrato nuevo no puede superar el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (art. 17.7), sin perjuicio del límite anterior.
Por eso lo primero es saber en qué categoría estás. El umbral estatal es de más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, y algunas declaraciones lo rebajan a cinco o más en la zona: lo indica la tabla anterior. Lo explicamos en detalle en límites de renta en zonas tensionadas y en cómo saber si eres gran tenedor.
No existe un «certificado de zona tensionada»
Es una de las confusiones más frecuentes, y conviene aclararla porque hace perder tiempo y dinero. Ningún organismo emite un documento que se llame «certificado de zona tensionada». La declaración de una zona tensionada no es algo que se acredite persona a persona: es una resolución administrativa pública que afecta a un municipio entero, y se comprueba consultando la relación oficial, como en esta misma página.
Quien busca ese documento suele necesitar en realidad una de estas dos cosas:
- Comprobar si un municipio está declarado. Es información pública y gratuita. No hace falta ningún certificado: basta el buscador de arriba o el registro del Ministerio. Si alguien te lo pide por escrito, vale con la referencia a la resolución publicada y su periodo de vigencia.
- Acreditar si eres o no gran tenedor. Esto sí es un documento. La Ley de Enjuiciamiento Civil lo exige a quien declara no ser gran tenedor en un desahucio o en una ejecución hipotecaria, y en Cataluña lo aporta la sociedad que vende una vivienda en zona tensionada y declara no serlo. Para alquilar no es obligatorio. Lo emite el Registro de la Propiedad y se llama certificación de localización de la Ley 12/2023, más conocida como certificado de gran tenedor.
La diferencia importa: el municipio determina si se aplica el límite de renta; tu número de viviendas determina cuál de los dos límites te toca. Estar en zona tensionada sin ser gran tenedor no es lo mismo que estarlo siéndolo.
Si necesitas acreditar tus titularidades
Puedes solicitar la certificación del Registro de la Propiedad de las viviendas inscritas a tu nombre en toda España. Es obligatoria en los desahucios y las ejecuciones hipotecarias si declaras no ser gran tenedor. Plazo: 2-3 días hábiles.
Preguntas frecuentes
¿Mi municipio puede dejar de ser zona tensionada?
Sí. Cada declaración vence a los tres años y solo puede prorrogarse por periodos anuales si subsisten las circunstancias que la motivaron. Cataluña tramita una prórroga de un año de su primera declaración que, si se aprueba, dejaría fuera desde el 16-3-2027 a 22 municipios, como Lleida y Reus. Mientras no se resuelva, siguen siendo zona tensionada.
¿Quién decide qué municipios se declaran?
La comunidad autónoma, que instruye el procedimiento del artículo 18 de la Ley 12/2023. El Ministerio de Vivienda publica después la relación, y esa publicación es la que da efecto a la declaración.
¿Por qué Madrid o Valencia no aparecen?
Porque la declaración es voluntaria para cada comunidad autónoma y esos gobiernos no la han solicitado. No es que sus precios no cumplan los indicadores: es que no han activado el mecanismo.
¿La declaración afecta a toda la ciudad?
Casi siempre sí, pero hay excepciones. En Asturias se han declarado núcleos y barrios concretos, no municipios enteros, y en Vitoria-Gasteiz queda fuera la zona rural.
¿Afecta esto a la compraventa además de al alquiler?
En Cataluña sí, en dos supuestos. Si la vendedora es una persona jurídica gran tenedora inscrita en el Registro de grandes tenedores, la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto. Y si es una persona jurídica que declara no ser gran tenedora, debe aportar en la escritura un certificado registral del número de viviendas de su propiedad.
Fuente y actualización
Los municipios de esta página proceden de la relación de zonas de mercado residencial tensionado que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con las resoluciones y periodos de vigencia allí indicados. Datos contrastados el 4 de octubre de 2026 con las nueve resoluciones trimestrales publicadas en el BOE entre marzo de 2024 y julio de 2026 y con la relación municipal del Ministerio de 2026. Los umbrales de gran tenedor proceden de esas mismas resoluciones.
Como las declaraciones se renuevan y amplían periódicamente, antes de firmar o renovar un contrato conviene confirmar la situación en esa misma fuente.