Si vas a presentar una demanda de desahucio, de precario o para recuperar una vivienda ocupada y no eres gran tenedor, la Ley de Enjuiciamiento Civil te obliga a acompañar la demanda de una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a tu nombre. Es lo que se conoce como certificado de no gran tenedor. Aquí explicamos cuándo se exige exactamente, quién debe aportarlo y qué pasa si falta.
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Qué dice el artículo 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
En los juicios verbales que pretenden la recuperación de la posesión de una finca, la demanda debe especificar:
- a) si el inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante, y
- b) si el demandante tiene la condición de gran tenedor de vivienda, en los términos del artículo 3.k de la Ley 12/2023.
Y añade: si se indica que no se tiene la condición de gran tenedor, para corroborarlo «se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora».
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Solicitar certificado · 35 € + IVAA qué procedimientos se aplica
A los juicios verbales de los números siguientes del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- 1.º Desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades debidas, o por expiración del plazo del arrendamiento.
- 2.º Precario: recuperar una finca cedida sin renta.
- 4.º Tutela sumaria de la posesión, incluida la recuperación de una vivienda ocupada.
- 7.º Efectividad de derechos reales inscritos. En este caso la ley exige además una certificación literal del asiento que legitima al demandante (art. 439.2.3.º), que es un documento distinto: la certificación literal.
Es una norma procesal estatal: se aplica igual en toda España, con independencia de la comunidad autónoma, y la condición de gran tenedor se determina con la definición estatal del artículo 3.k de la Ley 12/2023.
Quién debe aportarlo y cuándo
- Siempre hay que declarar en la demanda si el demandante es o no gran tenedor.
- Si declara que sí lo es, basta con indicarlo; no hay que aportar prueba.
- Si declara que no lo es, debe adjuntar la certificación registral a la demanda, en el momento de presentarla.
La exigencia afecta a cualquier demandante, sea persona física o jurídica. En la práctica, la necesitan sobre todo los pequeños propietarios y arrendadores, las sociedades patrimoniales con pocas viviendas y las comunidades de herederos.
Qué dijo el Tribunal Constitucional
La STC 190/2025 examinó las letras a) y b) del artículo 439.6 y las declaró conformes a la Constitución. Consideró que, cuando el demandante niega ser gran tenedor, la certificación registral es un medio de acreditación fácilmente accesible y proporcionado.
Otra sentencia, la STC 26/2025, anuló la letra c) del artículo 439.6 (documentación sobre la vulnerabilidad del ocupante) y el apartado 7 (intento previo de conciliación o intermediación). Esos requisitos ya no se exigen para admitir la demanda. Lo que sigue vigente, una vez admitida, es la comunicación a los servicios sociales y la posible suspensión del procedimiento si el ocupante es vulnerable (art. 441.5 a 7).
Qué pasa si falta el certificado
La documentación que exige el artículo 439.6 debe acompañar a la demanda. Si falta, el juzgado puede requerir que se aporte y, si el requisito no queda cumplido, no admitir la demanda. La ley obliga a permitir la subsanación de los defectos que lo admitan (art. 231), pero el tratamiento concreto puede variar entre órganos judiciales, así que lo prudente es presentarla ya con el certificado.
El documento: certificación de localización de la Ley 12/2023
El certificado de no gran tenedor es la «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda» del Registro de la Propiedad: la certificación registral específica que se utiliza para acreditar las titularidades residenciales a efectos de la Ley 12/2023 y del artículo 439.6. Según el Colegio de Registradores, informa de los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular.
Es el mismo documento que se conoce como certificado de gran tenedor. Qué es el certificado de gran tenedor y para qué más se usa.
Qué datos necesitas para pedirlo
- Nombre y apellidos o razón social del demandante.
- NIF o CIF.
- Datos de contacto y de facturación.
Pide el certificado a nombre de quien va a figurar como parte actora en la demanda.
Si el inmueble está en Cataluña
El artículo 439.6 se aplica igual. Además, si el demandante es gran tenedor, la Ley catalana 24/2015 (art. 5.2) le obliga a ofrecer una propuesta de alquiler social antes de demandar por impago si los afectados están en riesgo de exclusión residencial. Es una obligación catalana, distinta de la certificación.
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Preguntas frecuentes
¿Todos los desahucios necesitan el certificado de no gran tenedor?
No. La demanda debe indicar siempre si el demandante es gran tenedor, pero la certificación registral solo se adjunta si declara que no lo es (art. 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Quien declara ser gran tenedor solo tiene que indicarlo.
¿En qué procedimientos se exige?
En los juicios verbales del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, números 1.º (desahucio por impago o por expiración del plazo), 2.º (precario), 4.º (tutela sumaria de la posesión, incluida la ocupación de una vivienda) y 7.º (efectividad de derechos reales inscritos), cuando se pretende recuperar la posesión de una finca.
¿Qué pasa si presento la demanda sin el certificado?
La documentación del artículo 439.6 debe acompañar a la demanda. Si falta, el juzgado puede requerir que se aporte y, si el requisito no queda cumplido, no admitir la demanda. El tratamiento concreto puede variar entre órganos judiciales.
¿Depende de que el inquilino u ocupante sea vulnerable o de que la vivienda sea su residencia habitual?
No. La demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, pero el requisito del certificado depende solo de que el demandante declare no ser gran tenedor. Las exigencias sobre vulnerabilidad y conciliación previa como requisito de admisión fueron anuladas por la STC 26/2025.
¿Es el mismo documento que el certificado de gran tenedor?
Sí. Certificado de no gran tenedor, certificado de gran tenedor y Certificación de localización de la Ley 12/2023 son nombres del mismo documento del Registro de la Propiedad.
Ver también: el certificado en la ejecución hipotecaria (art. 685.2) · cómo saber si soy gran tenedor.