En una ejecución hipotecaria, el ejecutante debe declarar si es gran tenedor de vivienda y, si declara que no lo es, acompañar la demanda de una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre (artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Es el mismo documento que se conoce como certificado de gran tenedor o certificado de no gran tenedor.
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Qué dice el artículo 685.2
En las demandas de ejecución sobre bienes hipotecados, el artículo 685.2 obliga a:
- indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor, y
- indicar si en la parte ejecutante concurre la condición de gran tenedor de vivienda, con remisión al artículo 439.6.b y, por tanto, a la definición del artículo 3.k de la Ley 12/2023.
Y añade que, si se indica que no se tiene la condición de gran tenedor, «se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora».
Es una norma procesal estatal: se aplica igual en toda España.
Quién es el ejecutante y cuándo debe aportarla
El ejecutante es quien insta la ejecución sobre el bien hipotecado: una entidad financiera, un fondo, un cesionario del crédito, una sociedad o un prestamista particular. Lo relevante no es el tipo de entidad, sino si el ejecutante concreto es o no gran tenedor según el artículo 3.k:
- si declara ser gran tenedor, basta con indicarlo en la demanda;
- si declara no serlo, debe acompañar la certificación registral a la demanda ejecutiva.
El artículo 3.k atiende a los inmuebles residenciales de los que el ejecutante es titular, no a los créditos que gestiona. Por eso un vehículo o sociedad que tenga pocas viviendas a su nombre puede no ser gran tenedor aunque ejecute varias hipotecas.
Qué pasa si falta la certificación
La certificación forma parte de la documentación que acompaña a la demanda ejecutiva. Si falta, el tribunal puede requerir su aportación cuando el defecto sea subsanable (art. 231) o, si entiende que no concurren los requisitos legales, denegar el despacho de la ejecución (arts. 551 y 552). A diferencia del artículo 439.6, el 685.2 no contiene una cláusula expresa de inadmisión, y el tratamiento concreto puede variar entre juzgados.
Gran tenedor y vulnerabilidad: dos cosas distintas
- Gran tenedor: es una condición del ejecutante. Se declara siempre y, si se niega, se acredita con la certificación registral. Está vigente.
- Vulnerabilidad económica: es una situación del deudor. El inciso del artículo 685.2 que obligaba a indicarla en la demanda, junto con otros requisitos de conciliación o intermediación, fue anulado por la STC 26/2025.
Situación tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026
El Real Decreto-ley 26/2026 dio una nueva redacción al artículo 685.2 que estuvo en vigor solo el 1 y el 2 de octubre de 2026: el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). Por tanto, rige la redacción de la Ley 12/2023, que habla de la «relación de propiedades». Si consultas el texto consolidado del BOE en estos días, puede mostrar todavía la versión derogada mientras se actualiza.
El documento
La certificación que se aporta es la «Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda» del Registro de la Propiedad. Según el Colegio de Registradores, informa de los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular. Es la certificación registral específica que se utiliza para acreditar las titularidades residenciales a efectos de la Ley 12/2023 y de los procedimientos en los que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige acreditar la condición de gran tenedor.
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Preguntas frecuentes
¿Qué exige el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre el gran tenedor?
En la demanda de ejecución sobre bienes hipotecados hay que indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor de vivienda. Si el ejecutante declara que no lo es, debe acompañar a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre.
¿Lo necesita un banco?
Depende de quién sea el ejecutante y de si es o no gran tenedor según el artículo 3.k de la Ley 12/2023. Si el ejecutante declara serlo, basta con indicarlo; si declara no serlo —por ejemplo, un prestamista particular o una sociedad con pocas viviendas a su nombre—, debe aportar la certificación.
¿Tiene que ver con la vulnerabilidad del deudor?
No. La condición de gran tenedor se refiere al ejecutante. El inciso del artículo 685.2 que obligaba a indicar si el deudor estaba en situación de vulnerabilidad económica fue anulado por la STC 26/2025.
¿Qué ocurre si falta la certificación?
Forma parte de la documentación que debe acompañar a la demanda ejecutiva. Si falta, el tribunal puede requerir su aportación cuando el defecto sea subsanable o, si no se cumplen los requisitos, denegar el despacho de la ejecución.
¿Es el mismo documento que se usa en los desahucios?
Sí. Es la misma certificación registral, conocida como certificado de gran tenedor o de no gran tenedor y, oficialmente, como Certificación de localización de la Ley 12/2023.
Ver también: el certificado en los desahucios (art. 439.6) · qué es el certificado de gran tenedor · cómo saber si el ejecutante es gran tenedor.