Lo esencial sobre el gran tenedor en Donostia/San Sebastián en 30 segundos
- Marco jurídico: la Ley estatal 12/2023 define al gran tenedor; la Ley 3/2015 vasca de Vivienda regula, entre otras materias, la vivienda deshabitada y su propio régimen sancionador.
- Umbral: más de 10 viviendas (Ley 12/2023) o, en zona tensionada declarada, el que fije la declaración. La ley vasca no añade un umbral propio.
- Zonas tensionadas en Donostia/San Sebastián: sí declarada.
- Registros de la Propiedad en Donostia/San Sebastián: 5.
- Certificado oficial: 35 € + IVA, entrega en 2-3 días hábiles, firma electrónica del Registrador con CSV verificable. Solicítalo aquí.
Por qué importa ser gran tenedor en Donostia/San Sebastián
Donostia/San Sebastián es la capital con mayor presión inmobiliaria del
norte de España, con doble régimen (vasco y estatal) aplicable y precio
medio entre los más altos del mercado nacional.
Donostia/San Sebastián cuenta con un parque residencial estimado en torno a 105.000 inmuebles, una población empadronada de 188.102 habitantes y un precio medio de alquiler de 16,8 €/m² al mes. Este volumen genera operaciones inmobiliarias frecuentes en las que la condición de gran tenedor de vivienda activa obligaciones específicas conforme a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda y a la normativa autonómica de la País Vasco.
Para personas físicas con cartera inmobiliaria relevante, sociedades patrimoniales, socimis, fondos de inversión y herederos con patrimonio en Donostia/San Sebastián, conocer si se supera el umbral legal y disponer del certificado oficial del Registro de la Propiedad es necesario para presentar una demanda de desahucio, precario u ocupación, o una ejecución hipotecaria, declarando no ser gran tenedor: en ese caso la ley exige adjuntar la certificación registral (arts. 439.6.b y 685.2 LEC).
Umbral aplicable en Donostia/San Sebastián
Régimen estatal: más de diez viviendas en España
La Ley 12/2023 establece el umbral aplicable en todo el territorio nacional, incluido Donostia/San Sebastián:
- Más de diez inmuebles de uso residencial en España, o
- Más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco: sin umbral propio de gran tenedor
La Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco no define al gran tenedor ni fija un número mínimo de viviendas: la condición se determina con la Ley estatal 12/2023 y, en su caso, con la declaración de zona tensionada. La ley vasca sí regula la vivienda deshabitada, su canon y un régimen sancionador propio.
Qué inmuebles computan
El cómputo se realiza sobre inmuebles residenciales:
- Sí computan: viviendas (pisos, casas, áticos, dúplex, lofts) de las que se es titular. La Ley 12/2023 habla de ser «titular» y no precisa cómo se computan la nuda propiedad, el usufructo o las cuotas en pro indiviso; la certificación registral recoge el pleno dominio y el usufructo sobre viviendas. En Cataluña, la Ley 18/2007 cuenta también el derecho de uso o disfrute y suma las participaciones en comunidad hasta equivaler a inmuebles completos.
- No computan: garajes, trasteros, locales comerciales, oficinas, naves industriales ni explotaciones agrícolas.
Zonas tensionadas en Donostia/San Sebastián: situación actual
Donostia/San Sebastián ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023. La declaración activa el régimen completo de obligaciones autonómicas para grandes tenedores:
- Limitación de renta de alquiler conforme al índice oficial de precios.
- Prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento por motivos de zona tensionada.
Adicionalmente, en el entorno de Donostia/San Sebastián se han declarado zona tensionada los municipios de Irun, Hernani, lo que extiende el régimen autonómico a las operaciones realizadas en esos términos municipales.
Obligaciones del gran tenedor que aplican en Donostia/San Sebastián
Antes de demandar: qué se exige hoy
La exigencia de acreditar un intento previo de conciliación o intermediación cuando el ocupante es vulnerable (artículo 439.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) fue anulada por la sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025. Hoy la ley exige indicar en la demanda si el demandante es gran tenedor y, si declara no serlo, aportar la certificación registral, también en los Juzgados de Donostia/San Sebastián.
Cuándo lo exige la Ley de Enjuiciamiento Civil
El artículo 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a quien presenta una demanda de desahucio declarando no ser gran tenedor; quien sí lo es debe indicarlo en la demanda. El artículo 685.2 LEC exige la misma certificación al ejecutante que, en una ejecución hipotecaria, declara no ser gran tenedor.
Acreditación notarial
Fuera de Cataluña ninguna norma exige el certificado en una compraventa, pero los notarios pueden solicitarlo en Donostia/San Sebastián como medida de diligencia debida en operaciones de personas jurídicas o con patrimonio inmobiliario relevante.
Registro de Viviendas Deshabitadas
La Ley 3/2015 considera deshabitada la vivienda desocupada de forma continuada más de dos años sin causa justificada (artículo 56). Las viviendas que la Administración declara deshabitadas se inscriben en el Registro de Viviendas Deshabitadas (artículo 58). Las infracciones muy graves de la ley vasca se sancionan con multas de 20.001 a 300.000 euros (artículo 90).
Canon de vivienda deshabitada
Lo exigen los ayuntamientos sobre las viviendas declaradas deshabitadas: 10 euros por metro cuadrado útil y año, con un incremento del 10 % por cada año que se mantenga la situación, hasta el triple del importe inicial (artículo 57 de la Ley 3/2015).
Registros de la Propiedad de Donostia/San Sebastián
Donostia/San Sebastián cuenta con 5 Registros de la Propiedad oficiales. Cualquiera de ellos puede emitir el certificado de gran tenedor mediante consulta al Índice Único Informatizado del Colegio de Registradores, con independencia del Registro donde estén inscritas las fincas:
- Registro de la Propiedad de Donostia/San Sebastián nº 1
- Registro de la Propiedad de Donostia/San Sebastián nº 2
- Registro de la Propiedad de Donostia/San Sebastián nº 3
- Registro de la Propiedad de Donostia/San Sebastián nº 4
- Registro de la Propiedad de Donostia/San Sebastián nº 5
A través de NotaSimpleFacil no necesitas conocer en qué Registro está cada finca: el certificado se emite consultando todos los Registros de España de forma centralizada a través del Índice Único.
Donostia/San Sebastián frente a Cataluña: diferencias clave
| Aspecto | Donostia/San Sebastián | Cataluña |
|---|---|---|
| Umbral autonómico gran tenedor | Sin umbral propio en la Ley 3/2015 (rige la Ley 12/2023) | 5 o más viviendas en zona tensionada |
| Zonas tensionadas | Donostia/San Sebastián declarada | 271 municipios declarados |
| Registro autonómico | Registro de Viviendas Deshabitadas (art. 58 Ley 3/2015) | Registro de Grandes Tenedores |
| Limitación de renta de alquiler | Sí (zona tensionada) | Índice estatal de referencia (art. 17.7 LAU) |
| Multas máximas autonómicas | 300.000 € (art. 90 Ley 3/2015) | 900.000€ |
| Oferta de alquiler social antes de demandar | No (la conciliación previa del art. 439.7 LEC fue anulada) | Sí, si es gran tenedor (art. 5.2 Ley 24/2015) |
| Certificación registral en el juzgado | Si se declara no ser gran tenedor (arts. 439.6.b y 685.2 LEC) | Si se declara no ser gran tenedor (arts. 439.6.b y 685.2 LEC) |
Para una comparativa exhaustiva del régimen catalán, consulta nuestra guía Gran tenedor España vs Cataluña: diferencias clave.
Casos típicos en Donostia/San Sebastián
Caso 1
Mercado tensionado por presión turística, con uno de los precios medios más
altos de España (16,80€/m² alquiler) y régimen vasco completo aplicable a
grandes tenedores.
Caso 2
Operaciones internacionales con compradores franceses, alemanes y
escandinavos atraídos por el clima, la gastronomía y la calidad de vida.
Personas jurídicas con vivienda en Donostia/San Sebastián
Para socimis, fondos, sociedades patrimoniales y family offices con cartera inmobiliaria en Donostia/San Sebastián, la condición de gran tenedor es prácticamente automática. Puntos clave:
- Los inmuebles de todas las sociedades del mismo grupo empresarial se computan conjuntamente.
- El cómputo es nacional: se suman todas las viviendas en España, no solo las de Donostia/San Sebastián.
- El certificado registral sirve como medio de prueba de la condición de gran tenedor.
Cómo obtener el certificado de gran tenedor en Donostia/San Sebastián
El certificado es el mismo documento en toda España y lo expide cualquier Registro de la Propiedad mediante consulta al Índice Único Informatizado del Colegio de Registradores. A través de NotaSimpleFacil lo gestionas íntegramente online:
- Solicitud: rellenas el formulario con NIF/CIF y datos de contacto.
- Pago: 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido) por el servicio completo.
- Tramitación registral: nuestro equipo presenta la consulta al Registro.
- Entrega: recibes el certificado firmado electrónicamente con CSV verificable, en 2-3 días hábiles.
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Por qué solicitar el certificado con NotaSimpleFacil
- 2-3 días hábiles de entrega, frente al trámite presencial tradicional en Registro.
- 35 € + IVA (42,35 € IVA incluido) con factura y firma electrónica oficial.
- Sin certificado digital ni desplazamientos: solicitud 100% online.
- Validez plena en juzgados, notarías y administraciones públicas en toda España.
- Atención profesional especializada en régimen de gran tenedor estatal y autonómico.
- Más de 6.000 clientes han confiado en NotaSimpleFacil para obtener su certificado registral.
Preguntas frecuentes sobre gran tenedor en Donostia/San Sebastián
¿Cuántas viviendas necesito tener para ser gran tenedor en Donostia/San Sebastián?
El umbral general es el de la Ley estatal 12/2023 (más de 10 viviendas); si el municipio está declarado zona tensionada, el que fije la declaración. La ley vasca no establece un umbral propio.
¿Hay zonas tensionadas en Donostia/San Sebastián?
Sí. Donostia/San Sebastián ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023.
¿Es obligatorio el certificado de gran tenedor para un desahucio en Donostia/San Sebastián?
Solo si declaras no ser gran tenedor: en ese caso, el artículo 439.6.b de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige adjuntar la certificación del Registro de la Propiedad a la demanda de desahucio, también en los Juzgados de Primera Instancia de Donostia. Si el demandante es gran tenedor, debe indicarlo en la demanda. Más información: el certificado en los desahucios (art. 439.6 LEC) y en la ejecución hipotecaria (art. 685.2 LEC).
¿Cuánto cuesta el certificado en Donostia/San Sebastián?
35 € + IVA (42,35 € IVA incluido) a través de NotaSimpleFacil, con entrega en 2-3 días hábiles, firma electrónica del Registrador y CSV verificable. El precio es uniforme en toda España.
¿Cuántos Registros de la Propiedad hay en Donostia/San Sebastián?
5 Registros oficiales. Cualquiera puede emitir el certificado mediante consulta al Índice Único, sin que importe el Registro donde estén inscritas las fincas.
¿Qué pasa si tengo viviendas en Donostia/San Sebastián y en otras comunidades autónomas?
Se computan conjuntamente para el régimen estatal (todas las viviendas en España). Para las obligaciones autonómicas de País Vasco solo se computan las viviendas situadas en esa comunidad. Un certificado del Registro recoge ambos cómputos a través del Índice Único.
¿Necesito certificado digital para solicitarlo?
No. Se solicita con un formulario online en notasimplefacil.es proporcionando NIF/CIF, datos de contacto y método de pago. Sin certificado digital ni Cl@ve PIN.
¿Dónde tiene validez el certificado obtenido en Donostia/San Sebastián?
En toda España: en juzgados, notarías y administraciones públicas. El documento es electrónico con firma del Registrador y CSV verificable en la sede electrónica del Colegio de Registradores.
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Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para cuestiones de aplicación a su situación concreta, consulte con un profesional jurídico habilitado.
Si eres gran tenedor, esto también te afecta
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Donostia/San Sebastián sí está declarada zona de mercado residencial tensionado
Declaración vigente desde el 30 de julio de 2025 hasta el 30 de julio de 2028, según la relación publicada por el Ministerio de Vivienda. Si eres gran tenedor y alquilas aquí, la renta no solo queda limitada por el contrato anterior: queda sujeta al índice de precios de referencia, que es el límite más estricto.