Eres gran tenedor de vivienda, según la regla estatal, si eres titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (es decir, 11 o más) o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros (artículo 3.k de la Ley 12/2023). En algunas zonas de mercado residencial tensionado el umbral baja a 5 o más inmuebles situados en esa zona, pero solo cuando la declaración de la zona lo establece; no ocurre en todas.
Esta guía explica cómo se hace el cómputo, qué umbral se aplica en cada zona tensionada y qué otras definiciones autonómicas pueden afectarte.
Respuesta rápida: qué umbral te aplica
| Dónde están las viviendas | Umbral de gran tenedor (art. 3.k Ley 12/2023) |
|---|---|
| Cualquier lugar de España (regla estatal) | Más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial |
| Zonas tensionadas de Cataluña (271 municipios) | 5 o más inmuebles de uso residencial en la zona, además de la regla estatal |
| Zonas tensionadas de Navarra (21 municipios) | Regla estatal o 5 o más inmuebles de uso residencial en la zona |
| País Vasco: la mayoría de municipios declarados | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| País Vasco: Pasaia | Más de cinco inmuebles (6 o más) o más de 1.500 m² |
| País Vasco: Bilbao y Zestoa | Solo la regla estatal |
| Galicia: Santiago de Compostela | 5 o más inmuebles de uso residencial en el municipio |
| Galicia: A Coruña | Solo la regla estatal |
| Asturias (barrios y núcleos de Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés y Gozón) | Solo la regla estatal |
| Resto de comunidades (Madrid, Andalucía, C. Valenciana, Baleares, Canarias, Aragón, Murcia y demás) | Solo la regla estatal: no tienen zonas tensionadas declaradas |
Situación a 5 de octubre de 2026, según las resoluciones trimestrales del Ministerio de Vivienda publicadas en el BOE. La lista completa, con buscador, está en el listado de municipios declarados zona tensionada.
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El artículo 3.k de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, define al gran tenedor como «la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros». Y añade que esta definición «podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa».
Son, por tanto, dos criterios alternativos (número de inmuebles o superficie) y una posible particularización territorial. Se aplican igual a personas físicas y a sociedades.
El Real Decreto-ley 26/2026 dio una nueva redacción a este artículo que estuvo en vigor solo el 1 y el 2 de octubre de 2026: el Congreso lo derogó el 2 de octubre (BOE-A-2026-20526). Rige la redacción original de 2023, aunque el texto consolidado del BOE puede mostrar todavía la versión derogada mientras se actualiza.
Cómo se cuenta
«Más de diez» significa 11 o más
Con exactamente 10 inmuebles residenciales no se es gran tenedor por la regla estatal: el umbral hay que superarlo, no alcanzarlo. Lo mismo ocurre con la superficie: hacen falta más de 1.500 m².
La superficie: metros construidos de uso residencial
El segundo criterio suma los metros cuadrados construidos de uso residencial, no los útiles. Por eso un propietario con pocas viviendas muy grandes puede ser gran tenedor: cuatro viviendas de 400 m² construidos suman 1.600 m².
Qué inmuebles cuentan
- Cuentan los inmuebles urbanos de uso residencial, estén alquilados, vacíos o en uso propio.
- No cuentan los garajes y trasteros (la ley los excluye expresamente), ni los locales, oficinas, naves o solares, porque no son de uso residencial.
- Si la plaza de garaje o el trastero forman parte de la misma finca que la vivienda, no suman como inmueble aparte.
Pleno dominio, usufructo, nuda propiedad y cuotas
La ley habla de ser «titular», pero no precisa cómo se computan el usufructo, la nuda propiedad o las participaciones en una vivienda compartida. Hay criterios distintos según la norma: en Cataluña, la definición de la Ley 18/2007 incluye el derecho de uso, disfrute o explotación, y el criterio administrativo para el impuesto de transmisiones cuenta el pleno dominio y la nuda propiedad, pero no el usufructo. Si tienes viviendas en alguna de estas situaciones, conviene analizar el caso concreto.
La certificación del Registro de la Propiedad que se utiliza para estos fines relaciona los derechos de pleno dominio y de usufructo sobre viviendas inscritos a nombre del titular.
Sociedades y grupos
Una sociedad es gran tenedora si ella misma supera el umbral. Los socios no lo son por ese motivo, salvo que también tengan viviendas a su nombre. La ley no prevé sumar las viviendas de distintas sociedades de un mismo grupo; si es tu caso, conviene revisarlo con un profesional.
El umbral de 5 viviendas: solo en algunas zonas tensionadas
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado puede rebajar el umbral hasta los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en esa zona, si la comunidad autónoma lo motiva. No es automático: cada declaración fija su propio criterio. Hoy lo hacen las de Cataluña, Navarra, Santiago de Compostela y la mayoría de las del País Vasco; en cambio, Bilbao, Zestoa, A Coruña y los ámbitos de Asturias mantienen el umbral estatal, y Pasaia exige «más de cinco».
Además, el umbral reducido solo cuenta los inmuebles situados en la zona. Cinco viviendas repartidas entre Madrid, Sevilla y Barcelona no te convierten en gran tenedor en Barcelona.
Cómo comprobarlo en cuatro pasos
- Aplica primero la regla estatal. Cuenta tus inmuebles urbanos de uso residencial en toda España y suma su superficie construida. Si tienes más de 10 o más de 1.500 m², eres gran tenedor en todo el territorio.
- Comprueba si el inmueble que te interesa está en una zona tensionada. Búscalo en el listado de municipios declarados. En Asturias, Galdakao y Vitoria-Gasteiz la declaración no cubre todo el municipio.
- Mira qué umbral fijó esa declaración. Si es el de 5 o más, cuenta solo tus inmuebles residenciales situados en esa zona.
- Revisa las normas propias de tu comunidad. Algunas comunidades tienen definiciones distintas para sus propias obligaciones (registros, impuestos, tanteo). Las resumimos a continuación.
Otras definiciones de gran tenedor que pueden afectarte
La definición del artículo 3.k es la que se usa para el límite de renta en zonas tensionadas y para los desahucios y las ejecuciones hipotecarias. Pero varias comunidades tienen definiciones propias, que solo se aplican a sus normas:
| Comunidad | Definición propia | Para qué se usa |
|---|---|---|
| Cataluña | Art. 3.s de la Ley 18/2007 (añadido por la Ley 11/2026): incluye, entre otros, a quien tenga la propiedad o el derecho de uso o disfrute de 5 o más inmuebles residenciales en Cataluña. No se aplica a contratos suscritos antes del 31 de julio de 2026 | Obligaciones de la ley catalana de vivienda |
| Cataluña | Más de 10 inmuebles o más de 1.500 m² en Cataluña, o 5 o más en zona tensionada | Impuesto de transmisiones del 20 % para el comprador gran tenedor |
| Asturias | Más de 10 inmuebles o más de 1.500 m²; en zona tensionada, más de cinco o más de 750 m² | Impuesto de transmisiones del 20 % para el comprador gran tenedor |
| Navarra | Criterios de la Orden Foral 157E/2025 (estatal o 5 o más en la zona) | Registro de grandes tenedoras de vivienda, de inscripción obligatoria |
| Comunitat Valenciana | Más de 10 viviendas con actividad inmobiliaria | Comunicaciones y registro autonómicos |
| Illes Balears | 10 o más viviendas en Baleares con actividad inmobiliaria | Obligaciones de la ley balear de vivienda |
| Aragón | «Gran propietario»: 15 o más viviendas | Obligaciones de la ley aragonesa |
| Extremadura | Persona jurídica con más de 5 viviendas | Obligaciones de la ley extremeña |
Si tienes viviendas en Cataluña, en la guía sobre el Registro de grandes tenedores de Cataluña explicamos la comunicación a la Agència de l’Habitatge y sus sanciones.
Qué implica ser gran tenedor
- Alquiler en zona tensionada. En los contratos nuevos, la renta no puede superar el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (art. 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Lo explicamos en gran tenedor y alquiler en zonas tensionadas.
- Prórroga extraordinaria. Si el inquilino acredita vulnerabilidad al terminar el contrato, el arrendador gran tenedor debe aceptar una prórroga de hasta un año (art. 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
- Desahucios y ejecuciones hipotecarias. Hay que declarar en la demanda si se es gran tenedor. Quien declara serlo no tiene que aportar el certificado; quien declara no serlo, sí.
- En Cataluña, además: propuesta de alquiler social antes de demandar si los afectados están en riesgo de exclusión residencial, comunicación a la Agència de l’Habitatge y, para las personas jurídicas inscritas, tanteo y retracto de la Generalitat en las ventas en zona tensionada.
Cuándo hay que acreditar que no eres gran tenedor
La certificación del Registro de la Propiedad solo es obligatoria en supuestos concretos, y siempre cuando se declara no ser gran tenedor:
- en las demandas de desahucio, precario y recuperación de la posesión (art. 439.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil);
- en las demandas de ejecución hipotecaria (art. 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil);
- en Cataluña, cuando una sociedad vende una vivienda situada en zona tensionada (compraventa de vivienda en Cataluña).
Para firmar un contrato de alquiler no hay que aportarla. Aun así, es la forma más directa de saber qué viviendas constan a tu nombre en los Registros de toda España. La certificación no dice si eres o no gran tenedor ni recoge superficies: relaciona las viviendas inscritas en pleno dominio o usufructo, y el cómputo lo haces tú con los criterios de esta guía. Qué es el certificado de gran tenedor.
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Si lo que necesitas es saber si otra persona, como tu arrendador o el vendedor de una vivienda, es gran tenedora, lee cómo comprobar la condición de gran tenedor de un tercero.
Preguntas frecuentes
¿Con 3 viviendas soy gran tenedor?
No. Con 3 viviendas no se alcanza ningún umbral, ni el estatal (más de 10) ni el reducido de algunas zonas tensionadas (5 o más en la zona). Solo podrías serlo si su superficie construida de uso residencial superase los 1.500 m².
¿Con 5 viviendas soy gran tenedor?
Depende de dónde estén. Por la regla estatal, no. Pero si las 5 están dentro de una zona tensionada cuya declaración haya rebajado el umbral a 5 o más, como las de Cataluña, Navarra, Santiago de Compostela o la mayoría de las del País Vasco, sí lo eres en esa zona.
¿A partir de cuántas viviendas se es gran tenedor en España?
A partir de 11 inmuebles urbanos de uso residencial, porque la ley exige más de diez, o con más de 1.500 m² construidos de uso residencial. Los garajes y trasteros no cuentan.
¿Si tengo exactamente 10 viviendas soy gran tenedor?
No por la regla estatal: hay que superar los diez inmuebles. Sí podrías serlo si superas los 1.500 m² construidos o si tienes 5 o más en una zona tensionada que haya rebajado el umbral.
¿En todas las zonas tensionadas basta con 5 viviendas?
No. Cada declaración fija su criterio. Cataluña, Navarra, Santiago de Compostela y la mayoría del País Vasco usan 5 o más en la zona; Pasaia, más de cinco; Bilbao, Zestoa, A Coruña y los ámbitos de Asturias mantienen el umbral estatal.
¿Las viviendas heredadas cuentan?
Sí, una vez que eres titular. La titularidad se adquiere al aceptar la herencia, aunque la certificación del Registro solo mostrará las viviendas cuando la herencia esté inscrita a tu nombre.
¿Cómo sé si mi arrendador es gran tenedor?
Puedes identificar al titular de tu vivienda con una nota simple, pero el número total de viviendas de otra persona no es un dato público de libre consulta. Explicamos las opciones en cómo comprobar si alguien es gran tenedor.
Ver también: qué es el certificado de gran tenedor · cómo comprobar si alguien es gran tenedor · gran tenedor y alquiler en zonas tensionadas · listado de zonas tensionadas.